Le bail peut être soit tous commerces (de plus en plus rare), restreints ou alors spécifiques à un type d’activité. Le bail commercial peut être résilié si la destination n’est pas respectée. On peut sortir du carcan du contrat : on peut changer la destination avec l’accord du bailleur (déspécialisation amiable), elle ne peut pas être tacite sauf si elle résulte d’actes non équivoques. La déspécialisation amiable engendrera sans en douter un conflit sur une révision du loyer avec la création d’un nouveau bail.
Il y a aussi la déspécialisation partielle (article 34 du décret de 1953), le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, le locataire ne peut pas en être privé. Les juges du fond apprécient souverainement si l’activité est connexe ou complémentaire, exemple : l’exercice d’un marchand de vin autorise une activité de petite restauration. L’activité connexe ou complémentaire peut tout à fait devenir l’activité principale. Le preneur doit informer le bailleur par acte extrajudiciaire (huissier), le propriétaire a deux mois pour s’opposer au projet. Le seul moyen de pression du bailleur sera de réviser à la hausse le loyer, et son moyen de sortie si le preneur du bail ne respecte pas la procédure.
Dans la déspécialisation plénière ou totale il ya radicalement changement de la destination. Il convient de respecter des conditions de forme, le locataire doit demander au propriétaire la transformation par acte extrajudiciaire, puis notification aux créanciers inscrits sur le fonds afin qu’ils puissent prendre les mesures qui sauvegarderont leurs intérêts, le bailleur a un délai de réflexion de trois mois (le silence vaut acceptation). Le propriétaire va refuser si les conditions de fond ne sont pas remplies : il faut une condition économique (justifié par la conjoncture économique et les nécessités de l’organisation rationnelle de l’activité, démontrer que le fonds n’est plus rentable et que l’activité projeté est cohérente face à l’environnement), une condition relative à l’immeuble (les activités nouvelles doivent être compatibles avec la destination, avec les caractères et la situation de l’immeuble). Le bailleur peut s’opposer à la déspécialisation lorsqu’il souhaite à l’échéance d’une période triennale exercer son droit de reprise pour effectuer des travaux dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière, le refus est également motivé lorsqu’il souhaite reprendre l’immeuble pour reconstruire, surélever ou construire des locaux d’habitation. Si toutes ces conditions sont remplies le juge va autoriser la déspécialisation totale mais aussi un dédommagement au profit du propriétaire s’il y a un préjudice quelconque, le preneur peut toujours se rétracter sous 15 jours à compter de la décision du juge.
Il existe également des déspécialisations particulières comme dans le cas du départ en retraite ou de l’admission à une pension d’invalidité, le preneur a la possibilité pour faciliter la cession de son activité de la transformer préalablement à sa vente, le bailleur aura un droit de préemption sur deux mois pour racheter l’activité transformée.