Le droit de la copropriété

La copropriété évoque une hypothèse de propriété à plusieurs, on peut citer la copropriété de droit commun qui est l’indivision (temporaire), la propriété indivise d’une clôture avec la mitoyenneté, et la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965 complétée par un décret du 17 mars 1967).

Il faut distinguer la copropriété et le lotissement, la constitution d’un lotissement constitue une division foncière, alors qu’il s’agit seulement pour la copropriété verticale d’une gestion collective d’un immeuble constitué d’une seule parcelle cadastrale et pour la copropriété horizontale il n’y a pas de division en propriété mais en jouissance. Les copropriétés constituent une seule parcelle cadastrale et sont gérées par le syndicat des copropriétaires.

Loi du 6 janvier 1986 sur la jouissance d’immeuble à temps partagé (time share), ces sociétés induisent en erreur leurs clients en parlant de multipropriété. L’immeuble appartient uniquement à la société d’attribution, donc pas de copropriété, avec distribution de parts sociales qui donnent droit de l’attribution en jouissance d’un lot déterminé pour une période déterminée. Les associés ne sont donc pas copropriétaires mais porteurs de parts sociales, ils n’ont qu’un droit personnel et non réel.

L’article 1er al1 de la loi de 1965 prévoit trois conditions cumulatives qui réunies forment la copropriété :
– Un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis, cela ne veut pas dire dans tous les cas achevés comme par exemple lorsque dans un projet immobilier seulement un bâtiment sur deux a été construit. Un immeuble est bâti lorsqu’il est en état de servir à la destination qui lui a été assignée.
– Une pluralité de propriétaires, c’est le cœur de la copropriété. Le pluriel commence à deux propriétaires distincts.
– Une propriété répartie en lots, qui comprennent nécessairement une partie privative et une quote-part des parties communes. Ce lot de copropriété est un bien immobilier unique.
Le régime de la copropriété s’applique même si le règlement de copropriété n’existe pas… Il s’agit de conditions impératives et automatiques.

La situation la plus évidente est l’opération de promotion immobilière qui donne naissance à des copropriétés. L’opération de partage également, mais aussi l’opération de surélévation. Suite aux prix de l’immobilier dans le sud il y a l’opération de division d’une maison individuelle en deux lots (micro-copropriété, mais à déconseiller car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité).

L’article 43 de la loi de 1965 prévoit les conséquences du caractère impératif du régime de copropriété : toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46, et les dispositions du décret d’application de 1967, est réputée non écrite. Il ne faut pas inscrire dans le règlement un syndic suppléent car la loi ne le prévoit pas. La clause d’agrément est valable en droit des sociétés mais pas dans un règlement de copropriété.