Ces incidences sont fonction du moment où intervient la vente. La plupart du temps le propriétaire vendra, en vue du terme du bail, son bien libre de tout occupant. Mais la vente peut intervenir en cours du bail.
Vente en cours de bail :
Que devient le bail ? Le sort de ce bail est réglé par un principe celui de l’article 1743 du code civil, maintien du bail en cas de vente avec un transfert à l’acquéreur. Le texte s’applique même à une licitation d’un bien indivis, en cas d’apport en société d’un immeuble, en cas de donation, dès lors qu’il y a transfert de propriété l’article 1743 s’applique. Cet article pose une condition qui est que le bail n’est opposable à l’acquéreur que s’il s’agit d’un bail authentique soit d’un bail à date certaine (la jurisprudence a libéralisé cette condition, la simple connaissance de l’existence du bail suffit). Aux baux soumis à la loi de 1948 cet article ne n’applique pas. Une clause du bail qui permettrait l’expulsion du locataire en cas de vente contre indemnité est totalement inefficace face aux statuts protecteurs.
Quels sont les effets du transfert ? Pour la durée du bail il faut faire attention si l’acquéreur n’a plus la même qualité juridique du précédent bailleur, car ce changement de qualité (personne morale, personne physique…) dans le cas d’un bail de 89 va avoir une incidence sur la durée du bail reconduit. L’acquéreur devient le nouveau bailleur à compter seulement du jour de transfert de propriété parce qu’il n’y a pas en principe de transmission du fait de la vente, des créances et dettes antérieures à la vente. Subrogation de l’acquéreur dans les droits du précédent propriétaire, qui permet à l’acquéreur de régler les litiges en cours. Le dépôt de garantie en cas de vente est une dette due par le propriétaire initial, le locataire demande la restitution au locataire initial en fin de bail sauf qu’en pratique dans l’acte de vente une clause fait mention que le dépôt de garantie est transmis à l’acquéreur (cette clause est inopposable au locataire). Désormais par principe le dépôt de garantie est transmis par la loi à l’acquéreur avec possibilité de clause contraire dans l’acte notarié (inopposable au locataire). La caution est maintenue en cas de changement de bailleur.
Bonsoir, je suis locataire d’un local commercial depuis 2 ans dont le bail est signé jusqu’en 2015. Sans aucun avertissement, je reçois soudain il y a deux jours une lettre recommandé de la part d’une société inconnue me demandant de payer le loyer du 2e trimestre 2010 alors que j’ai déjà payé mon loyer du 2e trimestre à mon bailleur. Je répond donc en disant que je suis à jour sur le paiement de mon loyer et que d’abord cette société n’a aucun droit de me réclamer un loyer alors qu’il n’est pas mon bailleur. Je reçois aujourd’hui un coup de fil de cette société me disant que cette société est le nouveau propriétaire de mon local et que j’en ai été averti par le notaire, ce qui est totalement faux et qu’à défaut de paiement de mon loyer sous 24h la clause résolutoire de mon bail serait appliquée et qu’il m’a envoyé un commandement de payer! Je n’y comprend donc plus rien….
Quelles sont les obligations du nouveau propriétaire? N’a-t-il pas le devoir de me prévenir officiellement par écrit ou par voie d’huissier qu’il a acheté ce local? Et comment peut-il me réclamer de lui payer le loyer du 2éme trismestre alors que j’ai déjà payer ce loyer à l’ancien propriétaire?
Merci d’avance pour votre aide.