Droit de préemption du locataire

Trois droits de préemption légaux uniquement pour les baux d’habitation ou à usage mixte. Le premier point commun est que ces droits de préemption sont exclus lors d’une vente à un parent jusqu’au quatrième degré, le second est que ces droits sont supplantés par des droits de préemption publics.

Droit de préemption de la loi du 6 juillet 1989 :
Ce droit de préemption correspond à l’hypothèse où le propriétaire entend vendre un logement libre de tout occupant, donc au terme du bail. Ce droit de préemption obéit à deux régimes juridiques différents :

Régime général du congé pour vendre (art 15-II) : ne concerne que les locataires personnes physiques et ne concerne pas les locations meublées. Ce droit de préemption intervient donc en fin de bail à l’occasion de la notification d’un congé pour vendre. L’existence de ce droit de préemption n’empêche pas la promesse de vente sous condition suspensive.

• Capacité et pouvoirs : en cas d’indivision le congé devra être cosigné par unanimité des coindivisaires (acte de disposition). Si le bailleur est usufruitier et qui a volonté de vendre le bien, le congé doit être cosigné par l’usufruitier et par le nu-propriétaire (acte de disposition). Si le bien appartient à deux époux il faudra l’accord des deux époux. Dans l’hypothèse de la vente d’un bien donné et grevé d’une clause d’inaliénabilité, le congé est nul si le donateur n’intervient pas.

• Destinataires du congé : il faut savoir qui est locataire et adresser à chacun le congé. Lorsqu’un locataire est marié et sans que le conjoint ait cosigné le bail, il y a le principe de cotitularité du bail pour le logement de la famille. Tout acte notifié par le bailleur en cours de bail est de plein droit opposable à son conjoint (pas besoin de deux actes) si le locataire n’a pas informé le bailleur de son mariage. La loi de 1989 surprotège les locataires âgés (plus de 70 ans) et qui de surcroit ont des revenus annuels limités, dans la mesure où le bailleur ne peut donner congé pour vendre que s’il reloge le locataire. Si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 60 ans ou s’il a des revenus annuels modestes il est prioritaire sur le locataire.

• Forme et préavis du congé : la forme du congé est imposée par la loi soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier car il faut pouvoir dater avec précision la réception du congé au locataire pour calculer si le préavis a été respecté. Le préavis est de 6 mois à compter de la fin du bail, le locataire doit avoir reçu le congé au moins 6 mois avant la fin du bail. Si la forme est libre, en pratique il est plus sécurisant de recourir à l’acte d’huissier car le point de départ du délai en cas de lettre recommandée est le jour de la réception du congé par le locataire (remise en main propre de la lettre), alors que c’est la date de présentation pour l’acte d’huissier.

• Contenu du congé : le congé doit préciser le prix et les conditions de la vente, et des informations sur l’objet de l’offre. L’offre doit correspondre exactement ce qui faisait l’objet du bail, le propriétaire ne peut pas offrir moins au locataire pour ce qui correspond au bail (exemple : se réserver un garage…) et il ne peut pas non plus lui proposer plus. Le congé doit rappeler très précisément ce qui faisait l’objet du bail. Ce que ne doit pas contenir le congé sont les diagnostiques techniques (stade de l’offre), la superficie (doute avec la loi Carrez applicable dans le bail depuis la loi Boutin), les extraits du règlement de copropriété.

Pendant les deux premiers mois suivant la notification du congé vaut offre pour le locataire. Soit le locataire refuse l’offre ou ne répond pas, il se sera déchu de tout titre locatif à l’expiration du bail, soit le locataire accepte l’offre il a deux mois à partir de sa réponse pour réaliser la vente définitive, deux mois portés à quatre mois lorsque dans sa réponse le locataire entend demander un prêt bancaire. Si dans un premier temps le locataire refuse et que dans un deuxième temps la vente est faite à un tiers à des conditions plus avantageuses, il y a une deuxième purge du droit de préemption au profit du locataire, il a un mois pour accepter.

• Dispositions spécifiques aux congés portant sur plus de 10 logements : quand le bailleur entend vendre plus de 10 logements dans le même immeuble occupés ou non. Cette réglementation ne vise que certains bailleurs, sont exclus les bailleurs personnes physiques, les bailleurs concernés sont toutes les personnes morales à l’exclusion des sociétés civiles de famille et des organismes HLM. C’est l’accord collectif de 2005 qui s’applique reprenant celui de 1998. Ce régime dérogatoire vise à protéger les locataires contre la fameuse vente à la découpe qui est une vente par laquelle les propriétaires (banques, fonds d’investissement…) réalisent leur patrimoine en le vendant en bloc pour réaliser une plus-value. Ces accords permettent de protéger les locataires qui ne peuvent pas acheter leur bien. Une procédure est à respecter avant le congé qui est une phase d’information détaillée sur l’opération projetée, le bailleur doit établir pour chaque locataire les modalités envisagées pour la vente. Délai de trois mois que le bailleur doit respecter avant de passer à la phase de préemption qui va obliger le bailleur à purger successivement deux droits de préemption : le droit de préemption de l’article 10 de la loi de 1975 (qui n’a pas lieu d’être normalement) en notifiant une offre de vente, puis dans la foulé le droit de préemption de la loi de 1989 en notifiant un congé pour vendre au locataire. Le locataire ne pouvant acheter peut bénéficier soit d’une prorogation de son bail (un mois par année d’ancienneté), soit une proposition de relogement, soit le renouvellement de plein droit du bail (pour locataire de plus de 70 ans ou selon leur état de santé), les locataires sont également protégés par l’article 11-1 de la loi de 1989 qui prévoit une prorogation du bail de deux ans maximum (congé donné moins de 6 mois la prorogation sera de 18 mois) lorsque le congé a été délivré moins de deux ans avant le terme du bail.

Droits de préemption de la loi du 31 décembre 1975 :
Ce sont les droits de préemption qui vont intervenir dans le cadre de la vente de logements occupés, donc en cours de bail. Si le locataire ne préempte pas le locataire reste dans les lieux.
– Droit de préemption en cas de vente d’un lot de copropriété (article 10) : c’est le premier droit de préemption qui a bénéficié au locataire. Son domaine est à la fois plus large et plus restreint que celui de la loi de 1989, plus large car il s’applique à tous les titulaires de baux à usage d’habitation principale ou de baux à usage mixte, plus restreint car ce droit de préemption ne joue qu’une seule fois, uniquement suite à la première vente suivant la mise en copropriété de l’immeuble. Ce droit de préemption est toutefois exclu lorsque l’immeuble a été placé dès le départ sous le régime de la copropriété (VEFA…), ou lorsque c’est un bâtiment entier vendu. En pratique il arrive qu’un propriétaire divise son immeuble en lot mais ne vende ses lots qu’au terme du bail. Ce droit de préemption intervient en principe dans le cadre d’une vente amiable, il obéit au même régime que celui de la loi de 1989, le locataire ne reçoit pas un congé mais une offre, c’est toujours un délai de deux mois pour accepter suite à la notification de l’offre, et s’il accepte il a deux ou quatre mois pour réaliser la vente. Dans le cadre de la loi de 1975 les textes ont prévu l’hypothèse d’une vente par adjudication, le locataire bénéficie d’un droit à information, il sera convoqué aux enchères, mais à défaut de convocation et que le bien est vendu à un tiers le locataire a le droit de se substituer dans les droits de l’acquéreur.
– Droit de préemption en cas de vente d’un immeuble entier (article 10-1) : découle de la loi Aurillac du 13 juin 2006. Ce droit de préemption a été voulu pour finaliser la protection des locataires en cas de vente à la découpe. Il va couvrir tous les baux d’habitation et par ailleurs il concerne tous les propriétaires (plus étendu que dans les accords collectifs) dans l’hypothèse où ils décident de vendre un immeuble entier portant sur plus de 10 logements. Ce droit de préemption a une particularité : il ne joue pas automatiquement car une option est laissée à l’acquéreur qui est pressenti, le droit à purger dépendra de l’attitude de l’acquéreur, soit l’acquéreur prend l’engagement de proroger les baux en cours de sorte que chaque locataire dispose de 6 ans d’occupation au jour de la signature de la vente, soit l’acquéreur refuse cette prorogation à ce moment là le propriétaire devra notifier à chaque locataire une offre de vente pour le local occupé (le locataire a quatre mois pour accepter l’offre).