Observations sur les servitudes

1ERE OBSERVATION

Les servitudes sont très importantes en droit notarial. Les rapports juridiques entre les voisins, les conditions de valorisation et d’exploitation des propriétés immobilières, etc.
L’établissement des servitudes se fait par voie authentique, d’où l’importance de cette matière dans le milieu notarial. Dans le cadre de son devoir d’information et de conseil, le notaire doit rechercher ces servitudes.
A cet égard, l’article 738 cc oblige le vendeur à déclarer les servitudes non apparentes grevant son fonds et en informer l’acquéreur, à défaut il y aurait une éviction partielle, mettant en œuvre à défaut, la responsabilité du notaire. C’est alors par un état hypothécaire que le notaire cherche les servitudes grevant le fonds.
Par ailleurs, la valeur d’une propriété est grandement influencée par les servitudes dont elle profite ou subit.

Aussi, ces recherches peuvent être complexes ; les textes sur la publicité foncière résultent principalement du décret du 4 janvier 1955, et avant cette date, les servitudes ne faisaient pas l’objet d’une publication obligatoire La jurisprudence considère qu’une servitude n’est pas opposable à l’acquéreur (tiers) si elle n’a pas été publiée ou si elle n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente.
Or lorsque la servitude a été constituée avant 1956, la servitude ne figure pas au fichier immobilier.
Le notaire considère que si la servitude a été faite dans son office, il doit rechercher l’origine de propriété de cette dernière. Dans ce cas, s’il n’a pas fait ce travail, il engage sa responsabilité, par ailleurs, celle-ci doit être enregistrée sérieusement pour ne pas être perdue.

Lorsque le notaire ne vérifie pas avec certitude les actes antérieurs relatifs aux servitudes, le notaire ne peut pas se dispenser de faire ces recherches (même en opposant une clause limitant ce devoir de recherche), cette clause de décharge de responsabilité serait nulle. Non seulement, elle ne serait pas valable, mais elle aggrave d’autant plus la responsabilité du notaire.

2 EME OBSERVATION PREALABLE

Dans le code civil, le problème des servitudes a été réglée en même temps que les servitudes proprement dites (637 et 686, c’est-à-dire les servitudes du fait de l’homme), les servitudes légales, ainsi que d’autres opérations telles que le bornage, le droit de se clore, la mitoyenneté (qui n’est pas une servitude mais une indivision forcée et perpétuelle).

A ce titre, notons que la proposition de réforme du livre II sur les biens a été transmis à la chancellerie le 31 octobre 2008 (colloc du 12 novembre 2008 proposant la réforme). La commission a pour but de simplifier le droit des biens et y introduire des innovations importantes reflétant la situation actuelle (suppression des actions possessoires, séparation claire entre les servitudes proprement dites qui deviendraient les articles 612 et s. et les autres, etc.).
Dans le livre II, le chapitre V serait relatif au « démembrement de la propriété » (seules figureraient les servitudes proprement dite, articles 612 à 628) alors que les autres seraient dans le titre V « des relations de voisinage ».

3 EME OBSERVATION

Le terme de servitude est utilisé de manière tout à fait extensive et inexacte pour désigner des choses très différentes les unes des autres, en particulier le terme de servitude administrative (d’utilité publique/d’urbanisme).
Or ces servitudes sont différentes de la notion de servitude. Elles ne correspondent pas à un rapport entre fonds dominant et fonds servant.
– Dans les servitudes administratives, il n’y a que des fonds servant.
– Dans les servitudes d’urbanisme (relevant d’un POS ou d’un PLU), les fonds inclus dans la zone concernée vont se voir appliquer le règlement de la zone concernée, là encore, il n’y a pas de fonds dominant.

Les servitudes d’urbanisme résultent du code de l’urbanisme, et les autres (qui figurent aussi dans le code de l’urbanisme) se voient imposer un régime prévu par le CG3P.