Droit de préemption du fermier

Principe : La qualité de preneur de bail à ferme ne suffit pas. Il faut remplir des conditions énoncées par l’article L 412-5 CR :

–          Le preneur doit être un professionnel de l’agriculture, être exploitant depuis au moins trois ans.

–          Il doit y avoir un bail soumis au statut du fermage.

–          Condition de surface : Le fermier qui veut préempter ne doit pas être propriétaire d’une surface trop importante càd de plus de trois SMI au jour où il fait connaitre sa décision d’acheter.

–          Le fermier doit être en règle avec le contrôle des structures.

Le notaire doit toujours purger le droit de préemption du fermier sans vérifier si ces conditions sont remplies. Le fermier a deux mois pour faire connaitre sa réponse.

Aujourd’hui, il y a de moins en moins de préemption car beaucoup de fermier ont plus de trois SMI.

Si le fermier veut acheter, le notaire doit lui donner des conseils. S’il est marié sous la communauté, comment décompter les SMI ? Il faut envoyer une lettre recommandée à M. et à Mme. Mais, seul celui qui répond aux conditions de l’article L 412-5 CR peut purger le droit de préemption.

Opérations soumises au droit de préemption : Sur quelles opérations joue le droit de préemption ? Ne sont concernées que les aliénations à titre onéreux peu importe qu’il s’agisse d’une vente volontaire ou d’une adjudication. Le fermier peut aussi préempter dans une dation en paiement.

Toutefois, des aliénations à titre onéreux ne donnent pas lieu à ouverture du droit de préemption :

–          Expropriation pour cause d’utilité publique,

–          Apport en société,

–          Echange,

–          Vente sous forme de bail à nourriture. C’est la vente au terme de laquelle le vendeur ne reçoit pas le prix mais l’acquéreur s’engage à soigner le vendeur qu’il soit bien portant ou malade. C’est à déconseiller.

Pour les aliénations à titre gratuit ou les partages entre indivisaires (sans soulte ou avec soulte), il n’y a pas de droit de préemption.

Vente d’un droit démembré : Le fermier a le droit de préemption sauf si l’autre titulaire du droit démembré qui achète (c’est l’inverse pour la SAFER) : article L 412-2 CR.

Vente d’un bien loué à plusieurs personnes : Chaque fermier a un droit de préemption : article L 412-6 CR.

Vente d’un ensemble dont une partie seulement est louée : Il faut diviser le projet pour permettre au fermier de préempter le bien loué seulement.

Si l’acquéreur souhaite tout acheter, il faut notifier au fermier aux fins de purge la totalité de l’opération envisagée et il ne faut pas ventiler le prix entre la partie louée et la partie non louée. L’indivisibilité est très rarement reconnue en jurisprudence : elle doit être juridique, économique, matérielle.

Vente entre proches parents (jusqu’au troisième degré inclus): Il n’y a pas de droit de préemption du fermier. Il s’agit de parenté par le sang et par alliance. Si le fermier est parent du vendeur jusqu’au troisième degré, il est préféré à la vente (même si l’acquéreur potentiel est le fils du bailleur).

Renonciation à l’exercice du droit de préemption : Le fermier peut renoncer à l’exercice du droit de préemption sans attendre l’écoulement du délai de deux mois à condition qu’il le fasse en connaissance de cause càd qu’il doit connaitre toutes les conditions de la vente et le prix. Donc, cette renonciation ne peut être recueillie qu’après qu’il ait reçu la notification aux fins de purge (c’est plus prudent).

Position du fermier à l’égard de la SAFER :

La SAFER a aussi un droit de préemption. Article L 412-1 CR : La SAFER ne peut préempter que si le fermier est en place depuis moins de trois ans. Le fermier dont le bail a plus de trois ans d’ancienneté est prioritaire par rapport à la SAFER.

On peut faire un bail de neuf ans et conclure une PUV avec délai pour lever l’option d’achat au profit du fermier jusqu’à la troisième année. Si le fermier ne lève pas l’option, il reste fermier. Comment faire pour que le fermier achète ? On ne peut pas faire une PSV et une PSA pour dans trois ans. Car aujourd’hui, la PSV vaut vente et elle est prise au mépris de la SAFER. Elle est donc nulle. La PUV ou PUA peut être révoquée à tout moment.