Le droit de préemption de la SAFER

Il y a deux sortes de droits de préemption pour la SAFER :

–          La SAFER peut préempter pour le compte du département. C’est le cas dans les espaces agricoles, naturels et périurbains s’ils ont été créés. Le notaire le sait au moyen des renseignements fournis par le certificat d’urbanisme. C’est une préemption pour le compte du département et non pour la SAFER.

Les biens qui peuvent être préemptés sont tous les terrains bâtis ou non bâtis à partir du moment où il y a une aliénation à titre onéreux. Article L 143-7-1 CR.

Pour mettre en place de droit de préemption, il faut :

• Une délégation officielle par acte administratif du département.
• Un espace agricole, naturel et périurbain.

Le décret d’application ne date que du 7 juillet 2006. Ce droit de préemption est très peu utilisé.

–          Droit de préemption de la SAFER (qui date de 1962).

Le premier droit de préemption à purger est celui du département (il est prioritaire). Si le département ne veut pas purger son droit de préemption, la SAFER peut mettre en œuvre son propre droit de préemption.

Le délai de deux mois commence à courir dès la première notification.

Le droit de préemption classique n’existe que si un décret attribue ce droit à la SAFER. Ce décret doit être pris tous les cinq ans. Il n’est pas pris dans les mêmes termes. Le notaire doit donc examiner le décret attributif avant de purger le droit de préemption. S’il n’y a pas de décret attributif, il n’y a donc pas à purger le droit. Ce décret indique les zones où la SAFER peut opérer.

A l’heure actuelle, la SAFER  a aussi un droit de préemption dans les zones urbaines dans tous les départements français (sauf dans le Cantal).

La SAFER bénéficie de l’offre amiable avant l’adjudication. Un propriétaire qui envisage de vendre ses biens par adjudication ne peut le faire qu’après avoir proposé la vente amiable à la SAFER. Si la SAFER ne préempte pas pour l’offre, la vente publique est possible (mais, il faut quand même inviter la SAFER). Ce droit de la SAFER est donné par le décret attributif.

Le décret attributif ne concerne que le droit de préemption de la SAFER de 1962. Il précise :

–          Les zones où la SAFER peut opérer.

–          L’offre amiable avant adjudication.

Il ne faut jamais purger un droit de préemption sans un mandat exprès, précis et écrit des clients.

• Opérations préemptables :

Les règles sont différentes selon la nature des biens.

–          Les terrains préemptables sont les terrains à vocation agricole. Le champ d’application est très large. La loi ne dit pas que les terrains préemptables sont affectés mais sont à vocation agricole.

–          Les bâtiments d’habitation préemptables font partie d’une exploitation agricole.

–          Les bâtiments d’exploitation préemptables sont ceux qui ont conservé l’utilisation agricole. Ils sont effectivement utilisés à l’exploitation. Cette règle est plus restrictive.

Les biens mobiliers attachés aux biens immobiliers ci-dessus énumérés (immeubles par destination) sont également préemptables.

Le fonds agricole est un bien meuble incorporel. Il ne peut pas être préempté par la SAFER car il n’a pas le caractère d’immeuble par destination.

Il y a des règles spécifiques pour les bâtiments en zone de montage. Article L 143-1 dernier alinéa CR : Ils peuvent être préemptés s’ils ont été utilisés à usage agricole dans les cinq dernières années et s’il s’agit de leur rendre un usage agricole.

La loi distingue chaque bien par nature (les trois types de biens). Mais, si tous les biens sont réunis dans un seul corps de ferme, la loi ne résout pas le problème.

Les terrains sont préemptables mais il faut une surface minimale (donnée par le décret attributif). Mais, dans certaines zones agricoles, cette surface minimale peut être rapportée à zéro.

Ex : Vente d’un corps de ferme comprenant :

–          Maison d’habitation désaffectée : Ne fait pas partie d’une exploitation agricole. Donc, pas de droit de préemption.

–          Bâtiment d’exploitation désaffecté : N’est pas utilisé à l’exploitation agricole. Donc, pas de droit de préemption.

–          Terrains à vocation agricole : Droit de préemption.

Un seul bien (le terrain) est préemptable. L’ensemble est un tout indivisible, il ne peut pas être dissocié au niveau de la vente. Il faut en informer la SAFER et attendre le délai. La plupart du temps, la SAFER ne fait rien. Donc, la vente est possible. Si la SAFER demande la division, le notaire n’a pas à le faire car c’est le juge qui tranchera. Si la SAFER préempte, l’acquéreur peut saisir le juge qui dira que la SAFER ne peut préempter qu’un seul des biens (ici, le terrain).

• Opérations non préemptables : Articles L 143-4 et R 143-3 CR (lire le texte) :

–          Echanges ruraux,

–          Partages,

–          Achats entre cohéritiers jusqu’au quatrième degré,

–          Achats de jardins familiaux jusqu’à 1 500 m2,

–          Bois (sauf si vendus avec des biens préemptables).

Conditions d’application : Ces opérations doivent être notifiées au préalable à la SAFER. Que faut-il notifier ? Voir l’article R 143-9 CR. La sanction est la nullité de l’opération car il appartient à la SAFER de vérifier que l’opération n’est pas préemptable. Le notaire ne doit pas passer la vente avant l’avis de réception postal.

Le fermier a un droit de préemption prioritaire sur celui de la SAFER. Mais, il faut quand même informer la SAFER de la vente et attendre que le délai de deux mois soit écoulé avant de passer l’acte. Si le fermier est en situation irrégulière par rapport au contrôle des structures, la SAFER peut demander la nullité du bail. Il faut donc faire très attention.

Les déclarations préalables doivent être complètes. Si elles sont incomplètes, elles sont inefficaces. Les opérations exemptées sont  notifiées au préalable sans oublier de joindre les pièces justificatives. La technique de la préemption est très formaliste.

• Le mécanisme du droit de préemption :

Le droit de préemption de la SAFER a été calqué sur celui du fermier. L’article L 143-8 CR renvoie au mécanisme du droit de préemption du fermier.

–          Les ventes amiables : Le notaire purge le droit de préemption de la SAFER par LRAR ou exploit d’huissier.

La SAFER peut :

• Garder le silence,
• Accepter purement et simplement l’offre. Dans ce cas, le vendeur ne peut pas retirer le bien de la vente, la vente est parfaite.
• Décider de préempter mais pas au prix notifié et donc acquérir à ses propres conditions. Dans ce cas, le vendeur peut :
  • Accepter (rare),
  • Retirer le bien de la vente,
  • Saisir le tribunal pour la fixation judiciaire du prix (article L 143-10 CR). Le tribunal fixe le prix après enquête et expertise. A partir de là, chacun peut renoncer à la vente. Si la SAFER renonce à l’acquisition, le vendeur peut lui exiger dans les trois ans du jour où le jugement est définitif d’acquérir au prix judiciairement fixé.

Le nouveau bail cessible ouvre des opportunités. Après trois années de bail, la SAFER n’a pas de droit de préemption. Le bail rural cessible est intéressant dans un cadre familial.

–          Les ventes par adjudications : Article R 143-13 CR

• Il faut notifier à la SAFER les conditions de la vente écrites dans un cahier des charges un mois avant par LRAR.
• Il convoquer la SAFER à l’adjudication au moins vingt jours avant par LRAR.

Si la vente se fait, la SAFER pourra écarter l’adjudicataire. La loi permet à la SAFER de se substituer à l’adjudicataire dans le délai de un mois à compter de l’adjudication.

Il faut faire attention à toutes les modifications de la vente. Il faudra refaire une notification auprès de la SAFER. S’il s’agit de corriger une erreur matérielle dans le délai de deux mois, toute nouvelle notification prolonge le délai de deux mois de quinze jours. S’il y a une modification de l’objet de la vente, le délai est prolongé de deux mois.

La vente dont le droit de préemption a été purgé doit être conclue dans le délai de un an. A défaut, il faut recommencer la procédure de purge.

Quand la vente est conclue, il faut en informer la SAFER. Cet avis sécurise l’opération : s’il y a une régularité, la SAFER a un délai de six mois pour contester.

Le droit de préemption de la SAFER est un droit de préemption privé. Tous les droits de préemption publics sont prioritaires par rapport à la SAFER (Articles L 143-6 et R 143-7 CR). Si un droit de préemption prime celui de la SAFER, le notaire doit informer la SAFER de l’existence des droits prioritaires et lorsqu’il connait la réponse de l’organisme prioritaire, il doit en informer la SAFER.

Le droit de préemption du fermier est prioritaire sur celui de la SAFER sauf s’il est en place depuis moins de trois ans. Si la SAFER préempte un bien loué, elle doit le revendre dans les cinq ans de la purge et doit d’abord purger le droit de préemption du fermier. Si le fermier ne préempte pas, le bail continue.