Cession de l’entier terrain contre remise de locaux à construire : méthode de la double vente

Le propriétaire du terrain vend la totalité du terrain, le constructeur s’engage à remettre au cédant des locaux à édifier sur ce terrain, le vendeur est un acquéreur de locaux. Ce contrat a fait l’objet d’analyse divergente.

Est-ce une dation ? La dation en paiement suppose la remise au créancier un objet autre que celui convenu au départ, la remise des locaux à construire est elle convenue dès le départ que les locaux soient déterminés ou indéterminés. Il n’y a donc pas dation en paiement. La cour de cassation a estimé qu’il s’agissait d’un contrat sus generis.

Est-ce un échange ? On pourrait faire un échange et cet échange est immédiatement parfait si les locaux à livrer sont d’ores et déjà déterminés. Il est surtout déconseillé de procéder à un échange sur le plan fiscal si les locaux valent plus chers que le terrain.

Quelque soit l’analyse juridique retenue il s’agit d’un contrat doublement translatif, dans lequel le vendeur du terrain transfert à l’acquéreur la propriété d’un terrain, et l’acquéreur transfert au vendeur la propriété de locaux qu’il n’a pas encore construits et qu’il s’engage à édifier. Donc deux transferts de propriété. Le second volet de l’opération constitue une vente d’immeuble à construire et dès lors que celle-ci porte sur des locaux d’habitation ou à usage mixte il convient d’éviter qu’il ne soit considéré comme entièrement payé d’avance par la remise à l’acquéreur-constructeur du terrain par la nullité de la convention en appréciation de la loi du 3 juillet 1967. Il suffira de stipuler que le terrain est vendu pour X euros payable à une date postérieure à l’achèvement de la construction envisagée que les locaux servant de contrepartie sont vendus pour un prix payable lui aussi après l’achèvement (les deux créances s’éteindront par compensation).

Deux modalités d’application : la vente avec promesse de remise de locaux à construire appelée couramment avec promesse de dation en paiement et la double vente avec compensation différée des prix.

La vente avec promesse de dation en paiement : la totalité du terrain est vendu moyennant un prix qui est converti en tout ou en partie en l’obligation pour l’acquéreur de construire et une fois les travaux terminés de remettre au vendeur du terrain les locaux. Les locaux peuvent être désignés dans l’acte mais les parties peuvent aussi se borner à convenir uniquement de la consistance des locaux. Elles peuvent aussi stipuler que jusqu’à une certaine date le vendeur du terrain aura le choix entre le paiement en l’espèce ou en locaux. Un deuxième acte est alors établi il s’agit d’une vente d‘immeuble soit en VEFA soit achevé, à condition que le paiement du prix sera constaté après l’achèvement des travaux.

La double vente avec compensation différée des prix : On établi un acte contenant la vente de la totalité du terrain par le propriétaire du terrain à l’acquéreur-constructeur avec stipulation que le prix sera payable au plus tôt lors de l’achèvement des locaux que l’acquéreur du terrain va vendre aux termes du même acte au vendeur du terrain et au plus tard le dernier jour du délai d’achèvement indiqué dans l’acte, avec précision qu’une compensation interviendra entre les prix de vente à l’achèvement des locaux.
On établira un EDD et un règlement de copropriété
Il y aura la vente en l’état futur d’achèvement par l’acquéreur du terrain au vendeur des locaux à construire moyennant un prix TVA incluse payable après achèvement. Il sera prévu un paragraphe sur la compensation des prix de vente. On prévoira également les garanties.

Dans la cession d’un TAB c’est l’acquéreur qui payera la TVA car c’est lui qui s’engage à construire donc le prix de vente est HT. Mais les locaux à construire seront vendus TVA incluse. Le prix HT est donc converti en prix TVA incluse. Un TAB peut être vendu TVA incluse à condition que ce soit le vendeur qui se soit engagé à construire sous maximum quatre ans.