Droits et obligations des parties dans le bail à ferme

• Les prérogatives du preneur :

Il dispose d’une très grande liberté pour utilise les biens loués. Il doit respecter la destination rurale du bien loué. Il y a atteinte à la disposition du bien loué si le preneur s’écarte des dispositions de l’article L 311-1 CR.

Ex : L’activité de dressage de chien n’est pas agricole. Le bail a été résilié pour atteinte à la destination. Il ne faut surtout pas confondre l’activité de dressage et d’élevage. Seul le dressage de chevaux est une activité agricole.

Le preneur est très libre pour la mise de méthodes culturales. Il a le droit de mettre en œuvre des méthodes qui protègent l’environnement et le fermier ne pourra pas lui reprocher le manque de productivité.

Le fermier a le droit d’abandonner une production pour en mettre en œuvre une autre. Il y a eu des litiges dans les régions d’élevage où la production du lait est très règlementée. Le producteur peut produire des quantités limitées (pour éviter la surproduction) et si un producteur arrête la production il ne pourra plus en produire. L’arrêt de la production du lait ne peut pas entrainer la résiliation du bail car il n’y a pas eu atteinte de la qualité de la chose louée ni dégradation.

Le fermier a le droit d’entreprendre toute activité de culture ou d’élevage avec pour seule limite l’article L 311-1 CR.

Le fermier a le droit de mettre son bail à la disposition d’une société dont il est membre. Il s’agit d’une société d’exploitation agricole. Article L 323-14 CR : Mettre le bail à la disposition d’un GAEC. Article L 411-37 CR. C’est une pratique courante.

La mise à disposition n’est pas un transfert de bail et permet simplement à la société d’exploitation d’utiliser le bien loué. Si le bien loué fait l’objet d’une vente, il faut purger le droit de préemption du fermier mais de la société.

Pourquoi le preneur ne fait pas apport du bail à la société ? Cet apport est possible si le propriétaire est d’accord (article L 411-38 CR). Cet apport ne peut pas être valorisé par des parts sociales. Cet apport pourrait se traduire par un vrai transfert du bail pour le fermier. Donc, s’il y avait une vente dans ce cas, il faudrait purger le droit de préemption au profit de la société.

L’apport du bail n’est intéressant pour personne. C’est dangereux pour le propriétaire car beaucoup de personnes pourront venir sur son terrain. C’est dangereux pour le preneur en cas de dissolution car il ne pourrait pas reprendre le droit au bail.

Le législateur a crée le mini-apport que constitue la mise à disposition. Le bail reste sur la teste du preneur (et non de la société).

Le fermier a des atouts non négligeables :

–          La durée,

–          La liberté d’exploitation,

–          Sa famille qui exploite est très protégée pour s’insérer dans le bail : article L 411-34, L 411-35 CR. La famille peut succéder au preneur âgé qui prend sa retraite.

–          Les risques de résiliation du bail sont extrêmement limités, difficiles à mettre en œuvre par le bailleur. Il faut des fautes relativement graves pour encourir la rupture du bail. Les causes de résiliation sont d’ordre public (article L 411-31 CR) :

• Deux défauts de paiement du fermage ayant persistés à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Attention de ne pas mettre un paiement annuel.
• Agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ex : Le preneur arrache la vigne. Cette cause est très difficile à mettre en œuvre.
• Le preneur viole les clauses environnementales insérées dans le contrat de bail.

La loi a aménagé un moyen de défense au preneur. Ces motifs ne peuvent pas être invoqués en cas de force majeure ni en cas de raisons sérieuses et légitimes.

• Survenance d’une incapacité de preneur pour travailler.
• Violation de l’article L 411-35 CR qui règlemente la cession.
• Apport du bail à une société sans l’accord du bailleur.

• Les prérogatives du bailleur :

Il se contente d’une faible rémunération (car limité). Il a l’obligation de respecter les limites de l’arrêté préfectoral.

Il a de petites possibilités de résilier le bail et a peu de chance de voir aboutir son action.

Cas de reprise du bien loué prévus par la loi :

Il a un droit de reprise mais pas pour librement faire ce qu’il veut le bien loué. Il a un droit de reprise pour exploiter personnellement. Ce doit être une vraie reprise. Il ne doit donc pas avoir atteint l’âge de la retraite. Il peut reprendre pour lui ou au profit du conjoint, du partenaire pacsé ou d’un descendant. Mais, celui qui reprend doit exploiter pendant les neuf années qui suivent. Le bénéficiaire de la reprise doit habiter sur les lieux ou à proximité. Il devra être en règle avec le contrôle des structures.  Article L 411-59 CR.

Si la reprise s’exerce à l’encontre d’un fermier qui est à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, cette reprise sera différée jusqu’à l’âge de sa retraite. Cette reprise ne peut avoir lieu que si un congé a été donné au moins 18 mois avant par acte d’huissier.

Le bailleur bénéficie d’un autre droit de reprise : rompre le bail pour urbanisation. Le bailleur a la possibilité de résilier le bail pour urbaniser le bien loué. Article L 411-32 CR : Pour urbaniser la parcelle, le bailleur peut résilier le bail à tout moment à condition que le bien loué soit situé dans une zone urbaine d’un PLU. Le délai de préavis est de un an.

Le bailleur a l’obligation d’indemniser le preneur de son préjudice d’exploitation comme en matière d’expropriation. Pour ne pas indemniser le preneur, il faut résilier le bail à son terme car la Cour de Cassation dit qu’il n’y a pas de préjudice car la résiliation a lieu en fin de bail.

Il ne faut pas faire résilier le bail par un propriétaire tant que toutes les autorisations administratives ne sont pas définitives. Il ne faut pas faire la résiliation du bail au stade du compromis de vente. Il faut être à l’abri de tout recours contentieux.

Si le bien n’est pas dans une zone urbaine, le bailleur peut résilier le bail pour urbanisation s’il obtient l’autorisation du préfet (c’est rare).

Article L 411-57 CR : Le bailleur peut reprendre la partie de terrain nécessaire s’il veut construire sa maison d’habitation sur le bien loué pour lui ou pour sa famille (2 500 m2). Il ne peut le faire qu’une fois. Le preneur doit être indemnisé. Le terrain doit être constructible.

Article L 411-67 CR : Le bailleur exploitant de carrière peut reprendre le bien loué pour son activité d’exploitant de carrière. Il doit une indemnité.

Lorsqu’on loue un bien, on ne peut pas le reprendre sans motif. La qualité de propriétaire ne suffit pas. Un propriétaire qui loue son bien perd sa qualité de vendeur car peu de personnes souhaitent acheter un bien loué. Seul le preneur est un acquéreur potentiel et il en profite pour faire baisser le prix de la vente.

Dans le bail de 25 ans ou le bail cessible, il peut reprendre quand il veut mais il doit une indemnité d’éviction.

Le bailleur conserve son droit de chasser. Le fermier a le droit de chasser sur la terre du bailleur.

Finalement, le bailleur a peu de droits. Il a surtout son droit de propriété. C’est la mise en œuvre de l’opposition du travail face au capital.

Le bailleur a des obligations fortes : Il doit notamment assurer la permanence et la qualité des plantations : article 1719 CCiv. Il n’est pas possible de reporter cette charge sur le preneur.

Il y a des baux qui contiennent un fermage dépassant le maximum prévu dans les arrêtés préfectoraux. Le preneur peut, au cours de la troisième année de jouissance du bail, saisir le tribunal paritaire pour faire baisser le loyer au maximum prévu par l’arrêté. Le juge ramènera le fermage, après expertise, au montant prévu par l’arrêté. Si le fermage dépasse de plus de 1/10^ème le montant de l’arrêté, il sera possible de le diminuer au cours de la troisième année de bail. Article L 411-13 CR.

Le notaire saisi de la rédaction bail et à qui on demande de mettre un prix supérieur à celui de l’arrêté doit informer par écrit le bailleur et le preneur de cette situation. Il vaut mieux faire un avis de reconnaissance de conseil donné avant le jour de la signature de l’acte et non le jour même.