L’évaluation des fonds de commerce spéciaux

A coté des fonds de commerce traditionnels il existe des fonds dont l’activité, le type d’exploitation qui imposent l’application de techniques spécifiques, c’est notamment le cas pour les fonds exploités en société ainsi que des fonds gérés dans le cadre d’une galerie marchande.

Il est nécessaire d’évaluer parallèlement les titres de la société qui est l’entité des droits sur le fonds. A ce titre l’expert chargé de l’évaluation doit appréhender non seulement le fonds lui-même mais plus globalement l’entreprise envisagée comme une notion économique, matérielle, comptable, humaine et non plus seulement juridique.

La difficulté pour l’expert dans le nombre d’informations très important à retenir, ce qui impose à lui communiquer sans restriction toutes les pièces dont il a besoin comme les comptes de gestion, les budgets et les bilans, de même les immobilisations, les statuts et leurs modificatifs, les titres de propriété des principaux actifs ainsi que les contrats qui régissent à la fois le personnel de l’entreprise mais aussi les relations avec les partenaires de l’entreprise. La valeur à rechercher est utile dans deux situations principales : la cession à un tiers et la cession seulement d’une partie des titres de la société, il sera tenu compte de la méthode dite du chiffre d’affaires avec des adaptations liées au fait que les titres de la société soit ou non cotée en bourse. Dans la première hypothèse des titres cotés en bourse, la valeur est principalement déterminée par le marché parce qu’on appelle le cours moyen en bourse au jour de l’estimation, cependant l’appréciation de la valeur si elle débute par la valeur du marché est surévaluée c’est le cas des OPA ou OPE qui consiste généralement pour un concurrent de proposer au titulaire des actions de leur acheter ou de leur échanger leur titre à un prix supérieur à la valeur du marché. Pour les titres non cotés en bourse, la cour de cassation a posé en principe dans un arrêt du 5 novembre 1965 que la valeur vénale devait être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’offrir un prix aussi proche que possible de celui qu’aurait entrainé le jeu normal de l’offre et de la revente, à ce titre elle en préconise aucune méthode particulière mais à condition que la méthode retenue tienne compte de deux éléments : de la différence de valeur entre son montant nominal et sa valeur compte tenu de l’évolution du marché (audit de l’entreprise) et ensuite de l’aptitude de ce titre de générer des profits pour l’avenir.

Pour le fonds de commerce situé dans une galerie marchande, dans un supermarché l’entreprise propriétaire de l’enseigne principale qu’elle exploite directement loue généralement à des tiers des emplacements afin qu’ils exploitent eux-mêmes des commerces souvent distincts et dont les locataires sont propriétaires de l’activité. Il existe une juxtaposition de commerce qui va influer sur l’évaluation de certains d’entre eux. De leur côté les locataires d’emplacement sont titulaires des fonds mais sont plus ou moins directement affectés par l’activité de la grande surface mais aussi par les conditions matérielles ou juridiques qu’elles le leur imposent.
La galerie marchande étant liée matériellement à la grande surface, ses occupants supportent des servitudes d’exploitation qui sont des contraintes imposées par le supermarché, si elles sont souvent très rigoureuses elles sont généralement valables sur le plan juridique.
Parmi ces conditions unilatérales on peut mentionner les jours d’ouverture, le droit d’ouvrir le dimanche et les jours fériés, les horaires d’ouverture et de fermeture doivent être calqués sur ceux de la grande surface, les horaires de livraison, les obligations de se conformer aux normes de sécurité qui est couplé aussi à l’obligation de subir des contrôles réguliers, une obligation d’assurance dont les modalités sont fixées. Le contrat qui lie les parties mentionnera ces servitudes d’exploitation ce qui aura un impact sur l’évaluation car l’exploitant n’est pas maître de son exploitation. Le bail précise la plupart du temps l’emplacement qui fait l’objet du contrat, mais aussi la destination des locaux qui est couplé à des clause interdisant la déspécialisation, ainsi que les charges financières du locataire (loyer, travaux…). Le contrat devra préciser quelles sont les charges pesant sur le locataire ce qui implique faute de législation spécifique un degré de précision important dans la rédaction du contrat.

La principale question qui se pose sur les commerces situés dans une galerie marchande consiste à déterminer si l’exploitant dispose effectivement d’une clientèle qui lui est propre. Dès 1970 la cour de cassation a précisé qu’un exploitant n’est propriétaire d’un fonds de commerce que si une clientèle personnelle s’y rattache. D’où la prise en compte ou non du droit au renouvellement, d’un pas-de-porte et d’une éventuelle indemnité d’éviction, l’appréciation de l’existence d’une clientèle se fait au cas par cas, par exemple par l’étude de l’originalité de l’activité exploitée dans les lieux, la possibilité d’exploiter indépendamment de la grande surface en accédant dans la boutique sans passer par la galerie marchande.

Il existe des facteurs de moins-value comme les contraintes commerciales, l’absence de logement attaché au lieu d’exploitation, les charges, l’éloignement des centres commerciaux. Mais il existe des causes de plus-values comme la concentration d’une clientèle potentielle importante par l’attractivité du centre commercial, des facilités de stationnement, la concentration de commerces…