C’est la condition que l’n retrouve dans la majorité des avant-contrats de vente d’immeuble. Il est indiqué dès l’origine si l’acquéreur pour financer son acquisition a recourt à un prêt, dès lors il bénéficie de la protection prévue par la loi du 13 juillet 79 codifiée dans les articles L 312-16 et suivants du Code de la consommation. Cette protection joue à deux niveaux :
– Tout d’abord dans la relation emprunteur banque, l’emprunteur est entouré de cette protection afin qu’il puisse en pleine connaissance de cause choisir d’emprunter ou refuser, l’offre émise devra respecter l’article L 312-8 du Code de la consommation (le notaire devra vérifier la validité des offres), suite aux derniers arrêts de la Cour de cassation du 12 juillet 2005 les inobservations des règles relatives à la formation du contrat de prêt sera sanctionnée de deux manières différentes suivant les manquements de la banque : déchéance des intérêts et nullité relative en cas de non respect des règles relatives à l’acceptation de l’offre.
– Dans la relation entre l’emprunteur et le vendeur, l’avant-contrat mentionne si l’emprunteur recourt à un crédit pur financer le prix d’acquisition, dans l’affirmative cet acte est soumis à l a condition suspensive de l’obtention de ce crédit, dans la négative il convient d’indiquer dans l’acte que l’acquéreur finance au moyen de ses fonds propres sans recours à un crédit, de plus l’acquéreur devra apposer une mention manuscrite reprenant cette déclaration. La loi institue de véritables conditions suspensives, cette condition est si omniprésente que l’acquéreur doit porter une mention manuscrite du non recours à un crédit. La relation contractuelle étant soumise à une condition suspensive légale, de nombreux acquéreurs désirant mettre fin à leurs obligations sans sanction ont évoqué la non-réalisation de la condition. Les vendeurs se sont sentis injustement lésés par des acquéreurs qui auraient tendance à utiliser cette condition pour mettre fin à la relation contractuelle. La pratique consciente de la difficulté a essayé d’aménager des clauses qui avaient pour but d’imposer au bénéficiaire de la clause certaines obligations, il fallait lutter contre l’utilisation abusive de cette clause qui créait un véritable déséquilibre contractuel. De leur coté les vendeurs souhaitaient placer le défaut sous l’article 1178 : la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur en a empêché l’accomplissement, ce que la jurisprudence suit. L’acquéreur doit faire une demande crédit conforme aux caractéristiques du prêt, c’est à lui à établir cette demande.
D’autres clauses sont venues alourdir les obligations de l’acquéreur emprunteur, il a fallut se demander si des clauses contractuelles peuvent imposer plus d’obligations que la loi elle-même. Est condamnée la clause de déposer sa demande de crédit dans un délai déterminé, la cour de cassation décide que ne peut être imposées aux acquéreurs des obligations contractuelles de nature à accroitre les exigences du texte notamment en les obligeant de déposer la demande de crédit dans un certain délai.
Arrêt Cour de Cassation du 9 mai 1996 : la clause stipulant que la non obtention du prêt devait être notifiée par l’acquéreur au vendeur dans un délai bref et qu’à défaut l’acquéreur serait censé avoir obtenu son prêt est reconnue illicite comme faisant échec aux dispositions de l’ordre public du droit de la consommation.
Arrêts Cour de cassation du 7 novembre 2007 : clause interdite d’une offre de prêt donnée sous 48h + l’accord de principe ne constitue pas une offre de prêt + il n’est pas nécessaire que l’offre de prêt soit formellement conforme, encore faut-il qu’il s’agisse au minimum d’une offre avec documents engageant le banquier, l’acquéreur peut seul bénéficier de la condition suspensive.
En résumé la cour de cassation va s’attacher au cas par cas pur trouver le juste équilibre entre l’article L 312-8 du Code de la consommation (protection emprunteur) et de l’article 1178 du Code civil (protection vendeur).