Le bail à construction

Il a été institué par la loi n°64-1425 du 16 décembre 1964 modifié par la loi du 3 janvier 1976. Pour permettre de construire sur le sol d’autrui, sans que le constructeur ait à supporter la charge financière de l’acquisition du sol. Il a été inspiré du bail emphytéotique. La loi a entendu donner au bail à construction une vocation spécifiquement urbaine contrairement à son modèle voué à s’appliquer dans le secteur rural. C’est la raison pour laquelle il a conservé les éléments qui font l’attrait du bail emphytéotique pour le preneur : longue durée et reconnaissance d’un droit réel immobilier. Et par ailleurs a retenu des solutions nouvelles de nature à le rendre également intéressant pour le bailleur (mise à la charge pour le preneur d’une obligation de construire, d’entretenir les constructions, liberté totale pour fixer le prix du bail et ses modalités de paiement, avantages fiscaux).

Les pouvoirs publics espéraient que le contrat ainsi rééquilibré serait l’instrument juridique adéquat qui permettrait de développer la construction sur le sol d’autrui et de faire baisser le cout de la construction notamment pour le logement. Dans le domaine du secteur locatif social ce contrat s’est beaucoup développé, les personnes morales de droit public donnent régulièrement à bail à construction à des sociétés d’HLM des terrains qu’elles possèdent qui seront en fin de bail incorporés au domaine public. Succès également dans l’immobilier d’entreprise quant à la destination des constructions à édifier et de la dissociation qui permet entre le patrimoine professionnel et le patrimoine privé, permettant de faire édifier des bâtiments au profit des dirigeants en toute légalité avec une fiscalité très favorable si le bail est mené à terme, en effet très souvent le dirigeant est le bailleur agissant personnellement ou par l’intermédiaire d’une SCI. La technique du bail à construction permet de séparer l’immobilier de l’activité au terme du contrat alors que les constructions auront bénéficié de tous les avantages fiscaux par leur inscription au bilan pendant la durée du bail.

Le bail à construction est incorporé au code de la construction et de l’habitation sous les articles L 251-1 à L 251-9 et R 251-1 à R 251-3.

La définition résulte des articles L 251-1 à L 251-9 du CCH :
Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Le bail à construction est consenti pour une durée comprise entre 18 et 99 ans sans possibilité de prorogation par tacite reproduction. La durée de ce bail peut être réduite si l’opération est réalisée dans le cadre de la loi ENL.

Il confère au preneur un droit réel immobilier librement cessible et hypothécable, le preneur peut consentir des servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.

Le bail à construction peut prévoir le prix ou le loyer sous diverses formes.

Le contrat est un bail et quelque soient ses particularités. Il confère au preneur un droit réel immobilier, il s’agit d’un droit de superficie. Le preneur est investi des droits du propriétaire sur la surface du sol et sur le dessus de ce dernier.