Le bail rural cessible

–          La cessibilité n’existe pas de plein droit. Pour exister, elle doit avoir été prévue dans le bail. Pour qu’il y ait cessibilité, la volonté du bailleur et du preneur doit avoir été exprimée dans le bail (déclaration expresse).

–          C’est obligatoirement un bail authentique.

–          C’est un bail de longue durée (au moins 18 ans).

Le bailleur peut reprendre le bien loué au terme des 18 ans mais il a l’obligation de verser une indemnité d’éviction (qui ressemble à l’indemnité d’éviction du bailleur de locaux commerciaux). L’indemnité doit correspondre au préjudice causé au fermier. Il faut indemniser la dépréciation des fonds du preneur, les frais de déménagement et de réaménagement.

Le propriétaire a le droit de prouver que le préjudice est moindre. Les indemnités de rupture de bail peuvent être extrêmement lourdes.

Le loyer n’est pas libre, il est règlementé par arrêté préfectoral dans chaque département. Le propriétaire n’y trouve pas son compte dans ce bail cessible.

Le bail à conseiller en l’état actuel des textes est le bail rural de 25 ans. A la fin, le propriétaire peut reprendre son bien sans verser d’indemnité d’éviction.

Le propriétaire doit rembourser, à la fin du bail (quelque soit le bail), le fermier si celui-ci a fait des plantations ou des travaux ou même des constructions (indemnité d’amélioration).

Au bout de 18 ans, la loi prévoit que le bail se renouvelle pour cinq ans au moins.

Dans le bail rural classique, le pas de porte est interdit et est sanctionné pénalement. En revanche, il est autorisé dans le bail rural cessible. Article L 418-5 CR : L’article L 411-74 CR n’est pas applicable aux cessions de baux. Prudence dans la stipulation d’un pas de porte. Article L 411-74 CR : Prison de deux ans et amende de 30 000 € en cas de pas de porte. Il faut toujours demander l’estimation d’un expert.

Les avantages du preneur :

Le bail est cessible au profit de toute personne. Le bail rural est cessible dans le cadre familial (article L 411-35 CR) et hors du cadre familial.

Le bail classique ne peut pas être cédé, le propriétaire ne peut même pas donner son accord. Il faut résilier le bail et en conclure un nouveau.

Les avantages du bailleur :

–          Il a la possibilité de ne pas renouveler le bail même s’il doit payer une indemnité d’éviction. Le congé du bail n’a pas à être motivé.

–          Il y a des avantages fiscaux en matière d’ISF et de mutation à titre gratuit.

–          Si le fermier achète par préemption, il ne peut pas négocier le prix de la vente (différent du droit commun).

–          Si le fermier est en place depuis plus de trois ans, la SAFER n’a pas de droit de préemption.

Dévolution du bail : La cession du bail est permise. En cas de décès du preneur, le bail rural cessible peut-il être dévolu à ses héritiers ? Le législateur n’a pas envisagé cette hypothèse. On a confondu la cession du bail et la dévolution du bail.

Dans le cadre du bail du droit commun, l’article L 411-34 CR prévoit la dévolution du bail. Le bail continue au profit du conjoint, du partenaire pacsé, des ascendants ou descendants qui ont participé à l’exploitation pendant les cinq dernières années.

Dans le bail rural cessible, l’article L 411-34 CR s’applique.

Le bailleur peut résilier le bail si aucune des personnes citées à l’article L 411-34 CR ne vient à la succession.

Le statut du bail est inachevé. Dans les montages familiaux, on peut utiliser le bail rural cessible. Pour le reste, il n’est pas forcément intéressant.