Le lotissement

L 442-1 du code de l’urbanisme : constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou sur une période de moins de 10 ans a eu pour effet la division qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments.

L’opération d’aménagement n’est pas une opération de construction, c’est un aménagement en vue de la construction donc il faudra demander le permis de construire dans un second temps.
Moins de 10 ans.
Division en propriété ou en jouissance.
Mutations.
D’une ou plusieurs propriétés foncières.
En vue de la construction.

La définition vise la réunion cumulative des éléments constitutifs suivants :

Division en propriété ou en jouissance d’une propriété foncière :

Elle vise toute opération quelque soient les moyens (division volontaire ou forcée) et les formes juridiques (mutations à titre onéreux, partage, location…)

Notion de propriété foncière (unité foncière) :
Il faut entendre tout terrain ou ensemble de terrains d’un seul tenant appartenant à un seul propriétaire, personne physique, personne morale, ou indivision.
Il importe peu que cette propriété soit formée de plusieurs parcelles cadastrales dès lors qu’elles sont contigües ni que cette propriété ait été constituée par des acquisitions successives.
Le zonage effectué par les documents d’urbanisme est sans influence sur la détermination de l’unité foncière.
Si une propriété est composée de parcelles non contigües c’est-à-dire séparées soit par une voie publique ou par d’autres parcelles appartenant à des tiers, chaque parcelle ou lot de parcelles est considéré comme une unité foncière distincte. Ne forme qu’une seule propriété foncière d’un seul tenant plusieurs parcelles traversées par un chemin correspondant à une simple servitude de passage dont elles sont grevées, également des terrains séparés par un chemin d’exploitation présumé appartenir au fonds riverain jusqu’à l’axe, également des terrains traversés par le lit d’un cours d’eau domanial qui est une propriété privée (propriété des riverains jusqu’à l’axe du cours d’eau). Constitue deux propriétés distinctes deux terrains appartenant l’un en propre à un époux commun en bien et l’autre à la communauté l’unissant à son conjoint. Lorsqu’un terrain est en indivision entre plusieurs personnes, il n’y a qu’un seul propriétaire : l’indivision. Depuis le 1er octobre 2007 on peut demander un permis d’aménager sur une assiette de terrain composé de plusieurs unités foncières contigües appartenant à des propriétaires différents.

Le terrain A constitue un bien dépendant de la communauté existant entre Mr et Mme X, il est constitué de deux parcelles contigües cadastrées P n°3 pour 10 ares et n°5 pour 12 ares acquises au terme de deux actes. Le terrain B contigu constitue un bien propre à Mr, cadastré section P n°8 pour 20 ares.
Il y a deux propriétés foncières différentes car il y a deux propriétaires différents.

Le terrain A constitue un bien dépendant de la communauté existant entre Mr et Mme X. Le terrain B séparé de A par un chemin rural constitue également un bien commun. Le terrain C contigu à B constitue un bien propre à Mr.
Un chemin rural est considéré comme un chemin communal. Il y a trois propriétés foncières.

Les terrains A d’un côté et B et C de l’autre sont séparés par un chemin appartenant au riverain de ce chemin, une servitude de passage au profit de diverses personnes. A et B appartiennent à la communauté et C est un bien propre.
Il y a deux propriétés foncières, car le chemin est un simple droit de passage.
Pour le chemin d’exploitation ce sont les propriétaires riverains qui sont propriétaires

Mr X est propriétaire d’un terrain et décide de vendre des droits indivis portant sur la parcelle C à deux acquéreurs.
Cette cession de droits indivis n’est pas une division

Notion de division du sol :
La notion de lotissement repose sur celle de la division du sol, il faut que matériellement on ait fait de ce qu’était un terrain plusieurs terrains distincts.
Il peut s’agir d’un droit personnel ou d’un droit réel, donc d’une simple vocation des baux ordinaires. L’attribution à des personnes différentes l’usage de jouissance privative de parties d’un même terrain est une opération de division au sens de la réglementation du lotissement.

Il n’y a lotissement que si la division est faite en vue de l’implantation d’un ou plusieurs bâtiments (toutes espèces de bâtiments à usage d’habitation ou commercial…). Il peut s’agir de maisons mobiles si elles sont ni démontables ni tractables. L’extension d’une construction existante ne peut être assimilée à l’implantation d’un bâtiment. La réglementation ne s’applique pas en cas d’une division d’une propriété déjà bâtie même si la division intervient juste après l’achèvement, dès lors il n’est pas prévu l’implantation ultérieure d’un nouveau bâtiment.

Mme X est propriétaire d’une propriété qui comprend deux constructions : une achevée en 2008 l’autre en Janvier 2009 et un grand terrain. Elle désire diviser sa propriété en 5 lots, A1 et A2 qui comprendront chacun une maison destinée à être vendue à deux acquéreurs différents, A3 qui sera donné à bail à construction pour l’édification d’un bâtiment à usage de bureaux, A4 qui sera vendu comme terrain à bâtir, A5 sera donné à bail emphytéotique à un exploitant agricole à des fins d’usage agricole.
Les divisions qui sont soumises à autorisation sont A3 et A4 car les autres ne sont pas destinés à l’implantation de construction.

Mme X divise sa propriété en trois lots A1 et A2 comprenant chacun une construction achevée, et A3 un terrain à bâtir.
Si on détache d’abord les terrains bâtis on ne tiendra pas compte qu’A3 a été détaché.

Nombre de lots crées dans les 10 ans :
Le lotissement apparait dès le premier détachement d’un terrain d’une propriété en vue de l’implantation d’un bâtiment dans les 10 ans. Ainsi détacher un terrain à bâtir crée un lotissement.
Depuis le 1er octobre 2007 la définition ne fait plus référence à un nombre de lots, il n’est utilisé que pour déterminer si l’opération de lotissement est soumise à permis d’aménager ou déclaration préalable.
Soit la procédure du permis d’aménager (article R 421-19 a) dans les situations suivantes : lorsqu’il y a création de plus de deux lots à bâtir avec réalisation de voies ou d’espace commun, ou lorsqu’il y a création de plus de deux lots à bâtir et que la propriété est située dans un site classé ou secteur sauvegardé.
Soit la procédure de la déclaration préalable (arc R 421-23 b) dans toutes les autres cas : lorsqu’il y a création de deux lots maximum avec réalisation de voies ou d’espace commun, ou lorsqu’il y a création d’un ou plusieurs lots sans réalisation de voies ou d’espace commun, ou lorsqu’il y a création de moins de deux lots dans un secteur protégé.

Il y a des détachements de terrain non pris en compte pour l’appréciation du nombre de terrains issus de la division de propriétés (article R 442-2 c) :
– Terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis.
– Parties de terrains détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contigüe.
– Terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, ou d’une cession amiable consentie pour utilité publique.
– Terrains réservés ou acquis par la collectivité publique.
– Cessions gratuites et apport de terrain résultant d’une autorisation de construire ou de lotir.
– Terrains issus des divisions mentionnées à l’article R 442-1 du code l’urbanisme (divisions contrôlées par un autre moyen par l’administration).

Période de 10 ans : (date de détachement)
Dans l’ancienne loi le délai de 10 ans était très important puisqu’il déterminait le champ d’application du lotissement, il n’y avait lotissement qu’à la création de plus de deux lots ou quatre si partage successoral ou de communauté.
La nouvelle loi sert à déterminer le permis d’aménager par rapport à la déclaration préalable. S’il ya réalisation de voies ou d’espaces communs l’entrée d’application dans le permis d’aménager peut résulter d’une division simultanée immédiatement supérieure au seuil, mais aussi d’une division successive calculée sur une période de 10 ans. Toutes les divisions ayant affectées le terrain dont la division est envisagée (quelqu’en soit les auteurs) doivent être prises en compte sauf celles concernant les terrains destinés à ne pas être bâtis et ceux expressément exclus par l’article R 442-2.

La date de détachement est à prendre en compte et non celle de l’autorisation de construire, dans la quasi-totalité des cas la date résultera de l’acte authentique résultant de la vente ou constituant les droits réels. Il est sans importance que les divisions effectuées depuis 10 ans ait été le fait de l’actuel propriétaire ou de ses auteurs. C’est le morcellement qui doit être objectivement pris en considération et non la personne qu’y a procédé. Il faut remonter dans le passé pour connaitre le point de départ jusqu’à la date de l’acte notarié ayant opéré le premier détachement.

Un propriétaire a détaché de sa propriété un terrain à bâtir A1 suivant acte notarié du 20 juin 1999 et un deuxième terrain à bâtir le 20 décembre 1999. Une construction a été édifiée sur chaque terrain. Le propriétaire d’A2désire détacher de sa propriété un terrain dénommé A2a en vue de le vendre en terrain à bâtir, la signature est prévue pour juillet 2009.

Le problème du terrain conservé par le vendeur et qui est issu de la division se pose lorsque le propriétaire d’un terrain qui n’a pas été détaché en vue de l’implantation de bâtiments revient sur son option dans les 10 ans du détachement. Ex : une personne est propriétaire d’un terrain non situé dans un site classé ou un secteur sauvegardé, elle dépose une déclaration accompagnée d’un plan sur lequel figure une ligne divisoire faisant apparaitre deux lots A1 et A2 désignés dans la demande comme étant les deux lots à construire projetés ainsi qu’un reliquat qui ne figure pas au nombre des lots projetés. Il est prévu une servitude de passage pour les deux lots et le terrain concerné donc réalisation d’une voie commune. Peu de temps après le propriétaire change d’intention et voudrait soit construire sur le reliquat soit le vendre comme terrain à bâtir, l’acquéreur pouvant demander soit un permis de construire soit une autorisation de lotir. Il faudrait demander qu’un permis d’aménager sur la parcelle concernée, le détachement a été effectué en vue de l’implantation de bâtiments en application d’une jurisprudence du Conseil d’Etat qui n’est pas remis en cause par la réforme que le terrain issu d’un lotissement de fait deviendrait inconstructible pendant 10 ans sauf autorisation de lotir de régularisation. L’ancienne loi prévoyant que dans le cas postérieurement à une division non soumise à autorisation une nouvelle division ou l’implantation de bâtiment sur un terrain pour lequel cette implantation n’était pas envisagée entraine l’application du régime d’autorisation, cette demande ne concernait pas les terrains précédemment détachés.

Expiration du délai de 10 ans :
Chaque terrain issu d’une division foncière remontant à plus de 10 ans constitue à son tour une unité foncière totalement indépendante de ses antécédents.

Une unité foncière a été divisée en janvier 2004 en deux terrains A et B. Le terrain B est vendu en terrain à bâtir. Le terrain A étant destiné à demeurer en l’état. Le terrain B fait l’objet d’une subdivision en deux terrains à bâtir en 2008.
A retrouvera son potentiel complet en 2014 sans influence de la subdivision.

Construction des bâtiments :
Mme X possède une propriété comprenant une maison dont l’achèvement a eu lieu en février 2009 et un grand terrain. Elle désire créer trois lots : le lot A terrain à bâtir qui sera cédé, le lot B cédé au propriétaire mitoyen et le lot C constitué par la construction destiné à la vente. Lors de la délivrance du permis de construire de la maison, il lui a été imposé une cession gratuite d’une bande de terrain en vue de l’élargissement du chemin, la cession a eu lieu en janvier 2008.
Il n’y aura qu’un détachement, le lot A.