Le principe est la généralité des permis de construire pour les constructions nouvelles.
Mais en fonction de l’importance ou de la localisation de certains travaux, on peut se trouver dans les des cas très limitatifs dans lesquels on est dispensé de formalités et dans les cas ou en raison de la faible importance des travaux, on est soumis à un régime de déclaration préalable. Il existe donc une hiérarchie : DISPENSE DE FORMALITE < DECLARATION PREALABLE < PERMIS DE CONSTRUIRE. Cette hiérarchie s’applique de même pour les constructions existantes.
Pour les constructions nouvelles, le principe est la généralité du permis de construire sauf lorsque l’on est dispensé de formalité ou si une simple déclaration préalable suffit (en fonction de l’importance des travaux).
Ex : Article R 421-2 : les piscines dont le bassin a une superficie < ou = à 10 m2
Si l’on veut faire une piscine entre 10 m2 < x < 100 m2, cette piscine est soumise à déclaration préalable Si l’on veut faire une piscine > 100m2, dans ce cas, il faudra un permis de construire
Aussi, pour les permis de construire sur les constructions existantes, le système est modulé en sens inverse. En effet, le principe est celui de la déclaration préalable sauf exceptions :
Ces deux exceptions entrainent deux régimes, celui de la déclaration préalable et celui du permis de construire.
– Soumis à déclaration préalable : ce sont les travaux qui ne sont pas d’une importance considérable, ils concernent des changements de destination, des travaux de ravalement ou des travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment. En ce qui concerne le changement de destination, il y a une difficulté, qu’est ce qu’un changement de destination ? (pas la même définition en matière de baux ou en matière d’urbanisme). L’article R 123-9 C. urb. sert de repaire « dans une même zone, on peut avoir des règles d’urbanisme différentes selon la destination des immeubles ». Dans un même secteur, il peut y avoir un COS différent (bâtiments à usage d’habitation ou industrielle, places réservées, etc.). Cet article énonce donc les changements de destination.
NB : le décret du 18 novembre 2008 d’application de la loi ENL précise les cas de vente à rénover en indiquant par voie d’exception les travaux qui par leur importance valent reconstruction