Le secteur protégé dans la construction (VIC)

L’article L 261-10 du CCH explicite les cas dans lesquels les parties sont obligées de conclure une vente d’immeuble à construire (VIC). Il existe à côté des VIC du secteur libre soumises plus ou moins au régime des VIC mais aussi des ventes de droit commun un secteur pourvu de règles impératives en terme de conclusion, de contenu, de garantie.

La notion de secteur protégé :
Trois conditions sont posées :
– Un immeuble d’habitation ou à usage professionnel d’habitation, l’objectif est de protéger les personnes physiques qui achètent pour se loger au moins en partie. La détermination de l’usage de l’immeuble dépend des caractéristiques du local vendu. Le contenu des stipulations contractuelles permet de savoir si l’on se trouve en secteur protégé. Ce qui compte ce n’est pas la destination de l’immeuble entier mais celle du local vendu. Pour les logements accessoires la règle de l’accessoire s’applique, si une vente de garage accompagne une vente d’appartement les deux seront soumis au secteur protégé mais tout dépend du principal.
– Un contrat ayant pour objet un transfert de propriété. Les règles du secteur protégé ne sont pas limitées à la vente, il peut s’agir aussi d’un échange, d’un apport en société ou d’une cession de terrain contre remise de lots mais ceci est rare. Le transfert de propriété doit porter à la fois sur le sol et les constructions, à défaut on ne se trouve pas dans le champ d’application des VIC mais dans le CCMI ou le contrat de promotion immobilière ou le contrat de loueur d’ouvrage.
– Des versements de fonds avant l’achèvement de la construction. Il existe une interdiction de versement antérieur à la conclusion du contrat (article L 263-1 du CCH). Il existe deux exceptions : en cas de conclusion d’un contrat préliminaire ou en cas d’ouverture d’un compte bloqué ouvert au nom de l’acquéreur.
– Les conséquences : sanctions civiles prenant la forme de la nullité du contrat de vente, la jurisprudence en distingue deux : nullité absolue quand la vente conclue n’est pas une VIC, la nullité est seulement relative lorsque le contenu du contrat ne respecte pas la disposition légale. Une sanction pénale à chaque fois que la convention des parties prévoit des versements de paiement anticipés.