Les conditions de validité de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente doit obéir à des conditions de fond et de forme, ce contrat doit respecter les règles du droit commun des contrats et notamment l’article 1108 du Code civil, il convient d’observer qu’au stade de l’avant-contrat le vendeur a une véritable obligation d’informations et de renseignements à l’égard du bénéficiaire au même titre qu’une vente immobilière. En outre le promettant doit avoir la capacité juridique de vendre au jour de la signature de la promesse, en revanche la capacité d’acquérir n’est requise chez le bénéficiaire qu’au jour de la levée de l’option mais non au moment de la signature de la promesse. Quant à l’objet il faut naturellement la désignation du bien, il faut que le prix soit déterminé ou déterminable. Enfin la promesse unilatérale de vente doit reposer sur une cause subjective licite (mobiles) et doit être conforme aux bonnes mœurs. Elle est en principe un contrat consensuel mais atténué par l’article 1589-2 du Code civil, ce texte soumet à enregistrement à peine de nullité toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble à un droit immobilier mais également à un fonds de commerce. Il faut également que l’acte de cession de la PUV doit faire l’objet d’un enregistrement sous peine de nullité de l’acte. Cet enregistrement a pour finalité de mettre un terme à certaines fraudes commises par certains professionnels peu scrupuleux, en effet la promesse unilatérale de vente a été utilisé comme un procédé de fraude fiscale, le contrat était établi au profit de l’intermédiaire qui le cédait par la suite au véritable acquéreur moyennant un prix occulte, cette rémunération échappait tant à l’impôt sur le chiffre d’affaire qu’à l’impôt sur le revenu, c’est pourquoi le législateur a subordonné la validité de certaines promesses à la rédaction d’un écrit qui doit être enregistré dans les dix jours sous peine de nullité de l’acte, peu importe que la PUV soit consentie à un professionnel ou un non-professionnel. Il convient d’observer que l’article 1589-2 du Code civil doit être interprété restrictivement seules sont visées les promesses unilatérales de vente, échappent à cet enregistrement les promesses unilatérales d’achat mais également les promesses synallagmatique de vente.