Les grands principes de la publicité foncière

Principe de l’authenticité des actes à publier :
La publicité foncière n’est requise que pour l’opposabilité des droits (et non pour la validité). En matière de vente immobilière le principe de consensualisme, l’acte est parfait dès l’échange des consentements sans qu’il soit besoin d’accomplir des formalités particulières. Donc l’acte de vente peut être établi par acte sous seing privé. L’authenticité de l’acte n’est pas requise pour sa validité mais uniquement pour assurer sa publication au fichier immobilier et donc son opposabilité aux tiers. Tous les actes qui sont créateur de droits réels immobiliers, translatifs, ou extinctifs doivent être établis en la forme authentique.
La justification de ce principe d’authenticité réside dans l’efficacité de la publicité car le notaire a l’obligation de publier l’acte indépendamment de la volonté des parties et que l’intervention des notaires assure la régularité des actes publiés. La contrepartie de ce quasi monopole réside dans le formalisme imposé au notaire dans la rédaction des actes destinés à être publiés. Ce formalisme doublé de l’authenticité assure l’efficacité du fichier immobilier avec des données fiables.

Principe de l’effet relatif de la publicité foncière :
Article 3 du Décret de 55, aucun document sujet à publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier avant que le titre du disposant ou du dernier titulaire de l’immeuble n’ai été lui-même publié.
La justification de cette règle est toujours la sécurité juridique des transactions, car cette règle évite toute interruption dans la chaine des mutations successives. Ce système prémuni l‘acquéreur de toute contestation de son droit de propriété. Le disposant au dernier titulaire du droit s’entend de la personne dont le droit se trouve transféré, modifié, confirmé, grevé, éteint ou susceptible de l’être par la formalité dont la publicité est requise. Doit seulement être mentionnées les références de publication du titre du disposant, exemple : Acte publié au 2eme bureau des hypothèques de Marseille le 15 avril 1999, volume 99P numéro 3214. Exceptions : usucapion (acte de notoriété acquisitive), en cas de volonté de publier simultanément deux actes translatifs (impossible de fournir les références de publication du titre du disposant dont la publication par hypothèse est requise au même moment), le titre du disposant est antérieur à 1956 (avec obligation de la mention spécifique de la nature de ce titre et une déclaration selon laquelle le titre n’est pas postérieur à 1956).