Les ventes d’immeubles à construire

La vente d’immeuble à construire (VIC) est définie à l’article 1601-1 du code civil et L 261-1 du CCH, c’est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, elle se décline en deux branches : la vente à terme et la VEFA. La vente de chose future est prévue à l’article 1130 du code civil, qui permet de vendre un bien qui n’existe pas encore matériellement (technique de la chose déterminable).

Le législateur (loi du 3 janvier 1967) a souhaité définir à la fois un cadre légal et réglementaire à la vente sur plan mais aussi assurer la protection de l’acquéreur lorsque l’immeuble est à usage d’habitation (secteur protégé).

Quatre caractères peuvent être identifiés :
– Lors de la construction l’immeuble n’existe pas encore ou n’est pas encore terminé.
– Le vendeur s’engage à édifier ou à faire édifier, cet engagement est assorti d’un délai en trimestre (obligation de résultat).
– Le vendeur s’engage à transférer la propriété de l’immeuble (construction + vente), du terrain et des constructions. Si le terrain appartient déjà à l’acquéreur la VIC ne peut être employée. Il n’est pas nécessaire que le vendeur soit véritablement propriétaire du terrain, il peut n’voir qu’un droit de superficie sur le terrain (bail emphytéotique…).

Il y a deux formes de VIC :
– La vente à terme 1601-2 du code civil et L 261-2 du CCH : transfert de propriété est le paiement du prix qui n’a lieu qu’à l’achèvement de l’immeuble, jusqu’à cette date le vendeur ne peut percevoir aucune somme de la part de l’accédant. Le vendeur ne peut pas financer l’opération.
– La VEFA 1601-3 du code civil et L 261-3 du CCH : le transfert de propriété est le paiement du prix pour une partie immédiatement à la conclusion du contrat et l’autre au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble (mécanisme de l’accession).