L’indemnité d’immobilisation

La promesse unilatérale de vente devient un contrat à titre onéreux lorsqu’il est prévu que le bénéficiaire devra s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation. Généralement cette indemnité sera versée au moment de la signature de la promesse sur un compte séquestre ou le jour où le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option, dans ce cas le promettant aura tout intérêt de prendre une caution ou une garantie à première demande pour s’assurer du paiement de cette indemnité. La validité d’une telle indemnité a été admise depuis longtemps par la jurisprudence s’agissant de sa nature juridique la cour de cassation dans un arrêt du 5 décembre 1995 a considéré que cette indemnité d’immobilisation doit être analysée comme le prix payé par le bénéficiaire pour le service que lui rend le promettant en acceptant de ne pas vendre le bien à un tiers pendant le délai d’option. En d’autres termes l’indemnité d’immobilisation est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire et non une indemnité, tel que son nom l’indique, destinée à compenser le préjudice subi par le promettant qui a immobilisé son bien.
L’indemnité d’immobilisation dot être clairement distinguée de la clause pénale, de la clause de dédit, des arrhes et du dépôt de garantie. La clause pénale est la fixation forfaitaire des dommages et intérêts, elle peut être révisée par le juge.
Il convient également de la différencier avec la clause de dédit qui constitue un droit de repentir unilatéral du contrat moyennant le paiement d’une somme d’argent.
S’agissant des arrhes qui sont la possibilité des deux parties de se dédire, lorsque le professionnel se dédit il doit verser le double des arrhes au consommateur, à l’inverse le consommateur perd ses arrhes.
La cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2008 vient d’adresser un avertissement de taille aux professionnels des transactions immobilières, notamment sur l’utilisation des clauses indemnitaires insérées dans les compromis de vente. La cour de cassation affirme en effet qu’une stipulation ayant pour objet d’assurer l’exécution de l’obligation de diligence mise à la charge de l’acquéreur dans sa recherche d’un prêt doit s’analyser comme une clause pénale même si le contrat qualifie improprement ce versement d’indemnité d’immobilisation. Le message est clair, au-delà de la dénomination conventionnellement choisie par les parties, le juge est tenu de vérifier les objectifs de la clause indemnitaire et le cas échéant de procéder à la requalification de la clause qui s’impose. Cette décision est un coup d’arrêt à un usage abusif de la notion d’indemnité d’immobilisation dans les compromis de vente, les enjeux sont importants car il s’agit du pouvoir de la révision judiciaire.
Dès lors une question se pose pour le sort de l’indemnité d’immobilisation. Normalement il dépend de la décision prise par le bénéficiaire, si ce dernier lève l’option cette indemnité a vocation à s’imputer sur le prix de vente, en revanche s’il ne lève pas elle est acquise définitivement au profit du promettant. Cependant ce principe ne saurait suffire à régir l’ensemble des hypothèses rencontrées en pratique, en effet il est des cas ou bien que l’option ne soit pas levée l’indemnité d’immobilisation doit être restituée au bénéficiaire, c’est le cas notamment lorsqu’il y a une défaillance d’une condition suspensive, en effet toute défaillance de la condition suspensive entraine la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire même si celui-ci n’a pas levé l’option. Par ailleurs l’indemnité sera restituée lorsque le promettant a commis une faute comme un défaut de renseignement sur le bien vendu. Il en est de même lorsque la commune exerce son droit de préemption sur le bien, le bénéficiaire aura droit à la restitution.