Modifications du dossier de lotissement

Le code de l’urbanisme offre les procédures de modification de lotissement suivantes :
– Demande faite avec l’accord des co-lotis (L 442-10)
– Modification par disparition des règles d’urbanisme en lotissement (L 449-9)
– Modification par concordance des règles d’urbanisme en lotissement (L 442-11)
– Modification par déclaration d’utilité publique (L 442-13)

Modification à la demande des co-lotis :
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts de la superficie d’un lotissement, ou les trois quart des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents notamment du règlement et du cahier des charges relatif à ce lotissement si cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. A compter de l’achèvement du lotissement la modification mentionnée à l’alinéa précédent ne peut être prononcé qu’en l’absence d’opposition du lotisseur s’il possède au moins un lot constructible. Pour le calcul des majorités chaque propriétaires compte pour une seule voix même s’il possède plusieurs lots, pour le calcul de la superficie il convient de déduire de la superficie totale celle des voies et espaces verts affectés à usage commun, les règles de majorité prévues par l’article L 442-10 sont d’ordre public et ne peuvent être écartées par le cahier des charges ou autre document. La décision de majorité des co-lotis n’a pas à être prise nécessairement en assemblée. L’autorité compétente est celle qui statue sur les demandes de permis à aménager, elle n’est pas obligée de prononcer la modification demandée, si les modifications sont compatibles avec les règles d’urbanismes elle ne s’y oppose pas en principe en donnant son accord par un arrêté modificatif qui doit être publié (affichage en mairie et sur le terrain), cet arrêté est exécutoire d’office, la modification régulièrement intervenue s’impose à tous les co-lotis.
Cas particulier de la subdivision de lots provenant d’un permis d’aménagement sont assimilés aux modifications de lotissement prévues aux articles L 442-10 et L 442-11 sauf lorsqu’ils consistent à détacher une partie d’un lot à le rattaché à un lot contigu (R 442-21).

Modification légale pour caducité des règles d’urbanisme :
Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date le lotissement est couvert par un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Toutefois lorsqu’une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique. Les dispositions légales ne remettent pas en cause les droits sur les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement ni le mode de gestion des parties communes. Ces dispositions ne sont pas applicables aux lotissements-jardins (potager collectif). Mise en concordance automatique des lotissements avec les règles actuelles d’urbanisme, dès lors qu’un PLU ou un POS est approuvé les règles d’urbanisme propres au lotissement existant d’un délai de 10 ans après autorisation de lotir. Les règles d’urbanisme disparaissent sont celles approuvées et pourraient contenir le règlement d’un PLU (règles de distance, hauteur…). Par suite de cette caducité les permis de construire seront délivrés en application des seules règles du POS ou PLU en vigueur, à l’égard de l’administration les lots sont banalisés et sont soumis uniquement à la réglementation d’urbanisme actuelle applicable dans le secteur considéré. L 111-5 dispose que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. Tous les cahiers des charges devaient être approuvés jusqu’en 1977.
Le règlement de lotir est un document d’urbanisme, document de droit publique, et devait être approuvé avec la demande de lotir jusqu’en 1977. S’il en est établi un il doit reprendre les règles d’urbanisme applicables au terrain à lotir telles qu’elles résultent du PLU ou du document en tenant lieu, il n’est utile et nécessaire que si le lotisseur entend apporter des compléments restrictifs aux règles d’urbanisme applicable au terrain à lotir. Ces règles d’urbanisme cessent de s’appliquer au bout de 10 ans sauf accord des co-lotis pour leur maintien. Souvent ces règles ont été insérées dans le cahier de charges soit par simple reproduction soit parce que le lotisseur et les co-lotis aient voulu se les imposer contractuellement et à titre réel pour éviter que leurs droits et leur environnement ne puissent être remis en cause au gré des fluctuations de la réglementation de l’urbanisme sur la superficie des lots, le volume, l’implantation et la hauteur des constructions.

Un co-loti veut créer un étage supplémentaire à sa construction, la hauteur de 9m sera portée à 12m. Le règlement du PLU autorise dans ce secteur une hauteur de 12m, dans le cahier des charges il est indiqué que toute construction ne doit pas avoir une hauteur supérieure à 10m. Le lotissement a plus de 10 ans et les co-lotis n’ont pas demandé le maintien des règles.
Le permis de construire sera accordé par rapport aux règles du PLU mais sous réserve des droits des tiers (co-lotis). Tout propriétaire d’un lot pourra solliciter devant le TGI la démolition ou la mise en conformité du batiment il n’y a pas à justifier d’un préjudice pour être admis à demander en justice la sanction des infractions aux clauses du cahier des charges (prescription 30 ans). Le co-loti qui veut surélever sa construction doit obtenir la modification du cahier des charges puisqu’elle est compatible avec le PLU, puis il pourra demander son permis de construire.

Les décisions favorables au maintien si l’autorité est d’accord sur ce maintien des règles elle procédera à l’affichage en mairie de sa décision, cet avis est annexé au PLU. La superposition de règles propres au lotissement à celle du PLU continuera à exister, en cas de divergence ce sont les règles les plus restrictives qui s’appliquent pour chacune des rubriques de ces documents. La décision défavorable au maintien des règles par l’administration, elle soumet le dossier à enquête publique à l’issue de cette enquête l’administration dans l’année qui suit décide ou non que les règles propres au lotissement cessent de s’appliquer.

Modification imposée au co-loti par l’administration :
Dans le cas où un PLU ou un POS a été approuvé postérieurement à une autorisation de lotissement l’administration peut modifier tout ou partie des documents du lotissement et notamment le cahier des charges pour les mettre en concordance avec le PLU, dans ce cas la modification est soumise à enquête publique. Elle n’est pas obligée d’attendre le délai de 5 ans d’achèvement du lotissement pour effectuer cette modification