Réforme du nouveau lotissement

Ordonnance du 8 décembre 2005 et son décret d’application du 5 janvier 2007 entrés en vigueur le 5 octobre 2007

Ce régime pose un certain nombre de problème, le premier posant la question de la définition du lotissement.
EN 1919 le législateur n’avait pas défini le lotissement car il s’agissait d’une définition connue.
Par la suite, la définition du lotissement a été défini en 68, 75 et en 05 avec l’article L 442-1 C. Urb. Il existe cependant une confusion totale sur cette définition

DEFINTION : Un lotissement est une opération de division foncière « d’une ou plusieurs propriétés » (selon les différents textes) en vue de l’implantation sur les lots de bâtiments par les acquéreurs.
Il s’agit d’une division de plusieurs propriétés contigües (d’un seul tenant) appartenant à différents propriétaires, dont la division implique un lotissement. Il faut onc une unité foncière d’ensemble.
Ex : Une unité foncière pourrait-elle être faite si deux terrains étaient séparés par une voie communale ? La décision n’a pas été tranchée en jurisprudence. De même la ZAC multi-sites est refusée.

Autrement dit c’est une division en propriété en terrain à bâtir. Ce n’est pas le lotisseur qui va bâtir sur ce terrain mais les acquéreurs, (il y a en réalité un achat avec une possible constructibilité), sinon on serait dans le cas d’un permis de construire valant autorisation de diviser (et non une opération de lotissement) régie par l’article R 431-24 C. urb.
– Quant aux actes de division, ils peuvent procéder d’une vente, d’une succession ou partages de terrains indivis, libéralités, etc.
– Quant aux modalités de division, la division peut se faire en propriété ou en jouissance (partage de l’usufruit).

Le lotissement est donc une opération d’aménagement : on divise un terrain et on réalise des aménagements, on les viabilise et deviennent ainsi des terrains à bâtir. La viabilisation incombe aux lotisseurs.
La jurisprudence du CE et de la Cour de Cassation considèrent tous deux que le lotissement est une opération d’ensemble (une opération d’aménagement).

La réforme de 2007 a entrainé des difficultés en raison du changement opéré entre les textes de 1978 et les textes de 2007.
En effet les textes de 19978 fixaient deux seuils minimaux :
– Pour la création de lotissements, le nombre de lots devait être supérieur à 2 sur une période de 10 ans
– Pour les partages successoraux ou actes assimilés, le lotissement apparaissait que sur une période de 10 ans, le nombre de lots devaient être supérieur à 4 : soit 5 lots sur 10 ans.
Depuis 2007 plus rien n’est prévu pour les partages familiaux. Mais, même en dehors de ce cas particulier, il n’y a plus de nombre minimal de lot pour les lotissements, l’article L 442-1 ne mentionne plus de seuil.

L’ancien Art R 315-1 C. urb. dispose « Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. […] »

Le nouvel Art L 442-1 C. urb. dispose « Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments.”

Si le lotissement se présente toujours, comme auparavant, comme une opération d’aménagement et de division foncière en vue de l’implantation de bâtiments, l’administration et la plupart des commentateurs en ont déduit qu’il n’est plus subordonné à un nombre minimum de lots issus de cette division, sur une période de dix ans. Désormais, le nombre de terrains issus de la division n’a plus d’incidence que sur la procédure à respecter.

En effet, selon les nouveaux textes, deux procédures de lotissements sont prévus :
– Le permis d’aménager (L 421-19), plus de deux lotissements
– La déclaration préalable, deux lotissements

Article R 421-19 du C. urb. « Doivent être précédés d’un permis d’aménager, lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé délimité, les lotissements qui ont pour effet de créer plus de deux lots à construire, les autres lotissements devant seulement être précédés d’une déclaration préalable ».

Article L442-3 du C. urb. dispose « les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable ».

L’administration, la pratique et même la doctrine majoritaire ont déduit de cette réforme que désormais, une seule division, le détachement d’un seul terrain à bâtir d’une propriété, suffit à constituer un lotissement, tout en émettant parfois des réserves sur le texte de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme.