La promesse synallagmatique de vente

L’engagement de l’acquéreur devient définitif, il y a un véritable accord sur la chose, le prix et les modalités de la vente. Ces accords sont symétriques et réciproques. Il y a un double engagement de vendre et d’acheter. C’est une vente sous seing privé.

L’ensemble de ces engagements est soumis à différentes conditions suspensives lesquelles suspendent la formation de l’acte en retardant ses effets.

En cas de conditions résolutoires il y a transfert de propriété et des risques de la chose, l’immeuble appartiendra à l’acquéreur et sa disparition sera supportée par ce dernier, il sera responsable de la restitution si la condition venait à se réaliser. Rend les droits immédiatement exigibles alors que sous condition suspensive c’est lors de sa réalisation que les droits sont dus.

La condition suspensive suspend le caractère parfait de la vente ainsi que le transfert de propriété, en application de l’article 1519 de Code civil l’accomplissement de la condition suspensive a un effet rétroactif au jour auquel l’acte a été contracté.
C’est pour cela que les parties prévoient que les effets de l’avant-contrat seront reportés au jour de la signature de l’acte authentique.

Exemples de conditions suspensives :
– Réalisation du prêt
– Aucunes servitudes de nature à déprécier le bien vendu : on vise les zones du PPR, du plan d’exposition aux risques, des emplacements réservés, insalubrité de l’immeuble…
– Permis de construire
– Vente d’un bien
– Droit de préemption

Le notaire n’a pu effectuer dans l’avant-contrat aucune démarche concernant la recherche et la justification de la preuve du droit de propriété du vendeur, il en est de même pour l’incapacité des parties.

Il existe une pratique de soumettre la vente d’un bien à un incapable à la condition suspensive de l’autorisation du juge des tutelles, la pratique se sent encouragée en se sens par le juge qui réclame un avant-contrat, cette pratique est contraire à la loi. En effet la condition suspensive est une modalité de la convention déjà formée, la modalité réside dans un événement étranger à la volonté des parties et constitue un élément extérieur au rapport de droit qu’elle affecte. En d’autres termes la condition suspensive ne peut résider dans un élément qui st nécessaire à la validité d’un contrat. La capacité d’un cocontractant est un élément de la validité de la vente, et donc l’autorisation du juge des tutelles doit exister préalablement à la PSV. Conséquence nullité de l’avant-contrat pour absence de consentement. Arrêt Cour de Cassation du 23 Juin 2004 : réaffirme une jurisprudence constante, les actes de gestion d’un incapable qui s’analysent en des actes de disposition ne peuvent être faits par l’administrateur légal ou le tuteur qu’avec l’autorisation du juge des tutelles, cette autorisation est un élément légal de la validité de l’acte et le tuteur n’est pas fondé à conclure sous condition suspensive de cette autorisation, il doit préalablement saisir le juge, ce n’est qu’une fois l’autorisation accordée que l’opération peut être valablement réalisée. Deux solutions : établir une PUV si c’est l’acquéreur qui est incapable sinon une promesse unilatéral d’achat si le vendeur est incapable signée par l’acquéreur capable et le représentant de l’incapable, c’est au moment de la levé d’option que la capacité est requise. En conséquence l’ordonnance du juge aura pour objet d’autoriser le représentant de lever l’option et former la vente. Contrairement à la PUV où seul le promettant doit avoir la capacité, le bénéficiaire doit avoir la capacité au moment de la levée de l’option.