L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale est le seul mode d’expression collective de la volonté du syndicat, une simple consultation écrite des copropriétaires n’est pas suffisant, il faut passer obligatoirement par procès verbal de l’assemblée générale. Tous les copropriétaires sont membres de l’assemblée générale, si un copropriétaire est oublié tout peut être annulé. Les autres occupants (locataire, occupant à titre gratuit…) de l’immeuble ne peuvent assister à l’assemblée générale, il s’agit d’une réunion privée. La loi de 1965 et le décret de 1967 prévoient des règles très formalistes.

Pour la convocation, une assemblée générale par an doit être convoquée par le syndic. Il faut vérifier que le syndic ait envoyé la convocation soit par lettre recommandé avec accusé de réception, soit par remise après émargement, soit par télécopie. Le délai pour convoquer une assemblée générale est de 21 jours, le point de départ court à compter du lendemain de la première notification. Le syndic doit dans la convocation indiquer le lieu, la date et l’heure de l’assemblée générale et communiquer l’ordre du jour, l’article 13 de la loi de 1965 dispose qu’elle ne peut prendre de décisions valides que sur les questions portées à l’ordre du jour. La cour de cassation a rappelé que la convocation en cas d’époux indivis doit être adressée aux deux époux.

Pour la tenue de l’assemblée générale, les copropriétaires ne sont pas obligés d’y assister, ils peuvent aussi donner mandat (pouvoir fourni avec la convocation) à un tiers d’assister en leur nom et pour leur compte. L’article 22 de la loi de 1965 inscrit des limites à la réception des mandats, car chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois mandats par assemblée générale sauf si le mandataire ne rassemble plus de 5% des voix du syndicat. Il est admis des mandats impératifs avec des obligations de vote, si le mandataire ne respecte pas le choix du mandant cela n’engage que sa responsabilité et son vote reste valable. Les copropriétaires signeront une feuille de présence s’ils se présentent.

Les articles 24 à 26 prévoient diverses modalités de majorité en fonction des décisions à prendre. Mais aucun quorum n’est nécessaire. La majorité de l’article 24 est la majorité simple (majorité de droit commun), c’est celle que l’on va appliquer si aucune autre n’est exigée dans un texte, c’est la majorité des voix (et non personnes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés, utilisée pour les décisions de gestion courante (quitus donné au syndic, désignation du président de séance, menus travaux).

La majorité de l’article 25 est la majorité absolue pour les décisions importantes comme la désignation et la révocation du syndic de la copropriété, la révocation des membres du syndicat, autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux sur les parties communes ou affectant l’esthétique de l’immeuble, autorisation donnée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes. Si une décision n’obtient pas la majorité absolue mais le tiers des voix de tous les copropriétaires il est possible de revoter immédiatement le projet de résolution à l’article 24.

La majorité de l’article 26 est la double majorité (ou majorité renforcée), elle est composée de deux éléments, on va calculer à travers les voix des copropriétaires (au moins 2/3) et leur nombre pour les décisions d’amélioration, construction de l’immeuble, de modification du règlement de copropriété, les actes d’aliénation ou d’acquisition de parties communes. Si une décision n‘obtient pas la double majorité mais recueille au moins les 2/3 des présents ou représentés, il sera possible de reconvoquer une assemblée générale pour faire voter le projet de résolution à la majorité des 2/3 des présents ou représentés.

La majorité de l’article 26 est également l’unanimité de tous les copropriétaires (et non seulement des présents et représentés) pour la modification de la destination de l’immeuble, des parties privatives, la modification des charges de la copropriété, ou de l’état descriptif de division. Une décision ne pourra jamais être prise à l’unanimité est la dissolution du syndicat si on a un immeuble bâti, une pluralité de propriétaire et des lots.

Le contentieux des décisions d’assemblée générale : la loi permet à l’article 42 al2 une action en contestation soumise à des conditions d’ordre public. Le syndic a deux mois pour notifier le procès verbal de l’assemblée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, par notification d’huissier ou alors par fax qu’aux copropriétaires opposants (minoritaires) ou défaillants. A compter de la notification, les copropriétaires intéressés ont deux mois pour contester la décision en justice, à partir du lendemain du jour de la première présentation de la notification ou le jour du lendemain de la réception du fax, et on compte le dernier jour du délai préfix. Le juge peut admettre la nullité de la décision, il y a annulation et disparition rétroactive de la décision, il est prévu qu’un syndic doit s’abstenir d’exécuter les décisions de travaux votées à la majorité des articles 25 et 26 tant que le délai de contestation n’est pas écoulé.