Location-gérance d’un fonds de commerce

C’est un contrat qui permet au propriétaire d’un fonds de commerce, artisanal, industriel ou même d’un fonds civil de céder à une autre personne, le locataire gérant, le droit d’exploiter librement ce fonds à ses risques et périls moyennant le paiement d’une redevance.

Pour le propriétaire du fonds la location-gérance lui permet de conserver la propriété du fonds et de s’assurer un revenu grâce à la perception de redevance lorsqu’il ne souhaite plus ou ne peut plus exploiter, elle peut représenter un bon moyen de préparer la cession de son entreprise.

Pour le locataire-gérant cette formule lui permet d’être à son compte sans avoir à acquérir immédiatement les éléments parfois onéreux d’un fonds, elle lui permet d’apprécier la viabilité de l’entreprise qu’il envisage de reprendre.

La formule de la location-gérance est en général provisoire, il n’y a pas de délai minimum, il est assez fréquent de trouver dans un contrat de location-gérance une promesse unilatérale de vente.

Les conditions :
Pour le propriétaire du fonds : il doit avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins, l’article L 144-5 du code de commerce prévoit des exceptions notamment pour les héritiers ou légataires d’un artisan ou commerçant ou pour les conjoints attributaires du fonds par suite de dissolution du régime matrimonial quand ils ont participé à l’exploitation pendant au moins deux ans. Une dérogation judiciaire peut également être obtenue. Le propriétaire doit également veiller à ce que la mise en location-gérance ne soit pas en contravention avec le bail des locaux d’exploitation, le bail des locaux n’interdit pas la mise en location du fonds exploité ou n’impose pas une exploitation personnelle du fonds.

Pour le locataire gérant : il doit pouvoir exercer le commerce, il doit s’immatriculer au RCS et s’engager à exploiter le fonds selon sa destination (sans changer d’activité).

Les caractéristiques :
Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de la signature du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales.
La durée du contrat peut être déterminée ou indéterminée, elle est généralement d’un an par tacite reconduction.

Le montant de la redevance dû par le locataire gérant est fixé librement par les parties, son montant peut être fixe ou proportionnel au chiffre d’affaire. Fiscalement les redevances constituent des bénéfices d’exploitation imposables dans la catégorie des BIC pour le bailleur mais l’activité de loueur de fonds ne présentant pas un caractère professionnel, les bénéfices éventuels ne peuvent être imputés sur son revenu global. Les redevances sont soumises à la TVA.
Le paiement des redevances et l’exécution des obligations du locataire gérant, il est conseillé d’exiger un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire à la fin du contrat.
Les redevances sont soumises à des contributions sociales (CSG et autres taxes) quand elles sont perçues par une personne qui exerce une activité dans le fonds loué.

Ces conditions ont pour effet de pénaliser les montages financiers qui ont pu permettre à des exploitants de percevoir des loyers et non des rémunérations soumises à cotisations sociales, ces montages consistaient à confier un fonds de commerce en location-gérance à une société constituée par l’exploitant.

Fin du contrat :
Le locataire gérant n’a pas droit au renouvellement automatique du contrat, le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser d’indemnités sauf accord particulier.

Responsabilités :
Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de six mois à compter de cette date le bailleur est solidairement responsable avec le locataire gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.
Le bailleur peut être mis en cause par l’administration fiscale pour le paiement des impôts directs du locataire établi à l’occasion de l’exploitation du fonds. Les contrats de travail attachés au fonds le suivent.

Le bailleur reprend le fonds dans l’état où il se trouve, il court donc le risque de retrouver un fonds sans valeur. A l’expiration du contrat de location-gérance les contrats de travail se poursuivent. L’administration fiscale considère qu’il y a cession déguisée lorsque le contrat de location-gérance est assorti d’une promesse de vente et que le montant de la redevance est imputé sur le prix de vente. Le locataire n’est propriétaire de rien à la fin du contrat même s’il a fait prospérer le fonds sauf clause particulière il n’a droit à aucune indemnité. Il est difficile de savoir à qui incombe les renouvellements d’investissement.