Le code civil précise de façon générale que toute personne est capable de contracter si elle n’en est pas déclarée incapable par la loi (article 1123). Pour la vente, pour tous ceux que la loi n’interdit pas peuvent vendre ou acheter (article 1594).
1. Les cas d’incapacités
– Des personnes physiques : incapables mineurs ne peuvent librement conclure des actes juridiques, mais la vente d’immeuble est un acte civil ! Un mineur pourrait par l’intermédiaire d’un représentant vendre ou acquérir un immeuble. Mineur frappé d’une incapacité d’exercice.
De même pour les majeurs incapables, le majeur sous tutelle peut également agir par le biais de son tuteur. Sous curatelle simple assistance du curateur qui donne son consentement. Pour les majeurs sous sauvegarde de justice, aucune limite même si leurs actes peuvent être annulés notamment pour lésion.
Les personnes mariées sont soumises à des règles particulières par rapport au logement de la famille.
– Des personnes morales : principe de spécialité d’une personne morale = capacité limitée par l’objet social notamment pour les sociétés. Vérifier si le représentant de la société a les pouvoirs pou effectuer cette opération et si l’acte n’est pas contraire à l’intérêt de la société.
Pour les associations il faut distinguer les associations déclarées, non déclarées (pas de personnalité morale) et d’utilité publique (ne peuvent acquérir que dans le cadre strict de leur besoin).
2. Les incapacités spéciales
Certaines personnes se voient imposer une incapacité d’acquérir des biens afin d’assurer leur indépendance professionnelle, comme pour les administrateurs des biens d’autrui, administrateurs des biens nationaux. Ces interdictions frappent la personne même mais aussi les personnes interposées (famille, homme de paille…), si le notaire passe l’acte en le sachant il passe aux assises et risque une destitution pour inscription de faux en écriture publique.