La qualification juridique de vente suppose que le vendeur stipule à son profit le paiement d’un prix consistant en une somme d’argent déterminée, une dation en paiement est tout de même compatible avec un contrat de vente.
Objet du prix
Le prix de vente consiste en principe en une somme d’argent en euros. Cette règle ne vise que la fixation du prix et non pas son paiement, à savoir que ce prix put être converti en une prestation en nature, en une obligation de fournir des denrées ou sous forme de rente viagère.
Cette rente viagère correspond à un versement dont la durée est liée à la vie d’une ou plusieurs personnes. Sa constitution n’écarte pas la qualification classique de vente d’immeuble, seule l’obligation de paiement du prix est soumise à une modalité particulière. En pratique il y a des barèmes, comme pour l’usufruit, qui sans avoir un caractère obligatoire constitue une base sérieuse de calcul tenant compte de l’âge du crédirentier et de son espérance de vie statistique. Il faut une survie de 21 jours pour la validité de l’acte. La rente peut être fixe ou variable, si fixe elle pourra être soumise aux règles de majoration légale, si variable elle résultera du jeu d’une clause d’indexation (mais prévoir par le notaire l’évolution).
Détermination du prix
L’article 1591 du code civil précise que le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties. Le prix peut être déterminable en vertu de critères définis au contrat indépendants de la volonté des parties.
Le prix doit également être sincère, cette obligation découle de l’article 1589-2 du code civil (ancien article 1840-A du code général des impôts abrogé) : est nul et de nul effet toute convention ayant pour effet de dissimuler une partie du prix de vente d’un immeuble = prix réel.
Accessoires au paiement du prix
L’article 1593 du code civil prévoit que les frais d’acte et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acquéreur, règle supplétive de volonté (pas d’ordre public), il faudra inscrire dans l’acte si la charge incombe au vendeur. Les frais comprennent tous ceux nécessités par l’acte (enregistrement, publicité foncière, émoluments du notaire…)
Caractère réel et sérieux du prix
Le prix doit représenter dans l’intention des parties l’équivalent au jour de la vente de la chose fournie par le vendeur. Le prix ne serait pas sérieux s’il était dérisoire, le prix ne serait pas réel s’il était fictif ou simulé, dans les deux cas la vente est susceptible d’annulation pour défaut de cause.
En pratique le prix ne sera pas souvent fictif (car donation déguisée) mais fera l’objet d’une action en rescision pour lésion. On est en présence d’un prix lésionnaire et dans ce cas le vendeur lésé bénéficie d’une protection par le biais de cette action. Cette action est réservée au vendeur qui s’estime lésé de plus des 7/12émes du montant du prix, le prix de vente dans l’acte sera inférieure à 5/12éme de la valeur vénale du bien. Cette action en rescision appartient seulement au vendeur qui ne peut y renoncer dans l’acte de vente, elle est cependant impossible en cas de vente viagère à cause de l’aléa qui chasse la lésion. Afin de savoir s‘il y a lésion il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente (le notaire doit informer des risques lors de la revente avec une prescription de l’action de deux ans et insérer une clause de garanties prises par le vendeur contre une éventuelle lésion antérieure, la lésion trouve sa base avant la première vente et pas rapport à la valeur postérieure de l’immeuble dans le cas d’une revente). La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement lorsque le tribunal constate que le bien n’a pas été cédé pour un prix correspondant à la valeur vénale dans les proportions posées par le code civil (7/12émes).
Si l’existence de la lésion est prouvée la rescision entraine l’annulation de la vente, le bien vendu retournant dans le patrimoine du vendeur. Ce pendant l’acquéreur a la possibilité d’opter pour la conservation du bien vendu en payant le supplément du juste prix sous déduction de 1/10éme du prix total.