Le calcul de l’assiette de la TVA immobilière

L’assiette de la TVA peut être soit prise sur le prix de cession total ou bien sur la marge.

L’article 266-1-2 du CGI n’a pas changé, la TVA est assise sur le prix de cession exprimé dans l’acte taxe comprise augmenté des charges. Pour déterminer la TVA il faudra calculer le prix hors taxe.

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’acquisition, le trésor public ne connait qu’un seul propriétaire mais il est coutume d’effectuer un prorata temporis, cette répartition n’est pas analysée comme une charge augmentative du prix pour les droits d’enregistrement mais l’est pour la TVA car conformément aux dispositions communautaires la fraction de taxe foncière facturée par le vendeur à l’acquéreur doit être comprise dans l’assiette de la TVA.

Ce prix exprimé dans l’acte peut être remplacée par la valeur vénale du bien si elle est supérieure, les articles 11 et 25 de la 6ème directive ont une porté limité car pour cette substitution l’administration doit apporter la preuve d’une dissimulation de prix ou d’une évasion fiscale.

La TVA sur la marge est prévue par l’article 268 du CGI qui précise que la base d’imposition des livraisons de terrains à bâtir est constitué par la marge sur l’acquisition par le cédant n’ayant pas ouvert droit au règlement de la TVA. Par exemple l’acquisition a été faite par un marchand de bien sous l’ancien régime et avait opté à l’article 1115 du CGI, en revendant il ne peut y avoir de déduction et donc doit la TVA sur la marge.

Pour la définition de cette marge l’administration fiscale précise que le prix exprimé au sens de l’article 268 s’agissant de la livraison de terrains à bâtir est la différence de la somme versée au cédant et le montant de la TVA sur la marge. Pour calculer le prix hors taxe il faut déduire la TVA sur la marge :
Montant payé TTC par l’acquéreur + charges augmentatives – prix d’achat HT / 119,60 = marge taxable HT
Pour le montant payé par l’acquéreur il faut l’entendre tel exprimé dans l’acte soit TTC.
Pour le prix d’achat il faut rajouter toutes les sommes que le cédant à verser pour devenir propriétaire tels que les frais d’acte et les sommes versées pour libérer l’immeuble.

Cette marge n’est pas à être calculée par le notaire mais par l’assujetti ou son comptable. Ces calculs ne peuvent être effectués qu’avec les éléments de comptabilité, le notaire connaissant juste le prix de vente.

Le prix et la marge sont toujours présumés TTC.
Le redevable est le vendeur.
Le taux applicable est de 19,6 % et de 5,5 % pour une commune qui achète à un organisme HLM.