La vente du lot de copropriété

Le notaire doit envisager le domaine dans lequel la vente intervient parce que cet immeuble fait l’objet d’une gestion collective et le vendeur était un membre d’un syndicat des copropriétaires et donc des rapports de créancier à débiteur se sont instaurés entre le vendeur et le syndicat. Sans compter l’organisation qui est réglementée par deux catégories de texte : la première étant le règlement de copropriété et la seconde le statut légal de la copropriété.

La liberté de céder son lot :
Le principe est qu’un copropriétaire dispose d’une liberté de principe de vendre son lot.
La clause qui imposerait la vente de lot de copropriété en cas de non respect du règlement en tant que sanction, mais ceci est une expropriation pour intérêt privé donc réputée non écrite. La clause qui viendrait interdire la division de lot en vue de la vente des différentes fractions à plusieurs personnes est en principe interdite sauf dans le cas où la jurisprudence admet cette limitation concerne les immeubles de très grand standing composés d’un petit nombre de lot (la destination de l’immeuble étant particulière). Les clauses d’agrément ont été considérées comme des clauses étrangères par la cour de cassation. Le pacte de préférence entre copropriétaire est accepté mais pas dans le règlement de copropriété.
Un immeuble appartient à une seule personne, on va vendre une partie de cet immeuble (lots) et la naissance de la copropriété va découler de cette vente, le notaire devra établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division (le syndic n’existe pas encore donc ne pas demander si le vendeur est à jour de ses charges).
Il faut envoyer au locataire le prix et les conditions de la vente pour donner congé, la cour de cassation a décidé que le congé était valable si l’on ne joint pas aux conditions de la vente le règlement de copropriété.

Les prévisions légales et réglementaires relatives au syndicat des copropriétaires :
Le syndicat doit être protégé au moment de la vente d’un lot de copropriété parce que le vendeur débiteur doit en principe quitter la copropriété. Les dettes de charges sont personnelles et non réelles, donc c’est le vendeur qui sera débiteur des charges.
Le questionnaire syndic ou l’état daté qui est demandé au syndic par le notaire comprend plusieurs parties : les sommes mêmes approximatives que le vendeur doit encore au syndicat des copropriétaires, les sommes mêmes approximatives que le syndicat doit au vendeur, les sommes mêmes approximatives que l’acquéreur va devoir au syndicat des copropriétaires, en annexe doit être mentionné l’état des procédures auxquelles le syndicat est partie (c’est le syndicat des copropriétaires qui devait payer au syndic les frais de l’état daté mais désormais cette charge pèse sur le copropriétaire concerné, donc le vendeur).

La procédure d’opposition au paiement du prix de vente :
Dans le cas de la vente d’un lot le législateur a opté pour un mécanisme de l’opposition du paiement du prix de vente qui fait jouer un rôle actif au notaire car le prix de vente passe par la comptabilité du notaire, permettant ainsi de régler les charges au syndicat des copropriétaires. Si le syndic n’a pas délivré un certificat attestant que le vendeur est à jour du paiement des sommes dues au syndicat des copropriétaires, il faut que ce certificat ait moins d’un mois de date, le notaire dans les 15 jours du transfert de propriété du lot adresse au syndic un avis de mutation. La forme de l’avis de mutation est une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le syndic a 15 jours pour faire opposition par voie d’huissier au paiement du prix de vente entre les mains du notaire à compter du lendemain de la délivrance de l’avis de mutation. L’opposition bloque entre les mains du notaire une somme équivalente à celle signalée par le syndic de copropriété, une partie du prix de vente est donc indisponible, le notaire ne peut verser au vendeur la totalité du prix de vente, il doit retrancher de ce prix la somme indiquée par le syndic. Avant 1994 l’opposition bloquait la totalité du prix de vente. L’opposition vaut mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires. Le privilège immobilier spécial protège les sommes dues mais pas les intérêts. Ce privilège joue pour une durée limitée dans le temps puisqu’il prime le privilège de préteur de denier et le privilège de vendeur pour les sommes dues par le vendeur (charges + travaux) pour l’année en cours et pour les deux premières années échues, ce privilège entre en concours avec le privilège du vendeur et du préteur de denier. L’ordonnance du 1er juillet 2004 réformant les associations syndicales de propriétaires a transposé le mécanisme de l’opposition à la vente de lot de lotissement puisque le notaire doit envoyer l’avis de mutation en cas de vente d’un lot de lotissement au président de l’association qui peut faire opposition au paiement du prix de vente. La mise à jour de la liste des copropriétaires, il faut savoir que le syndic met à jour et tient la liste des copropriétaires dans l’immeuble en copropriété, l’intérêt est de connaître immédiatement qui est propriétaire de lot pour savoir à qui envoyer des appels de fonds, qui convoquer à l’assemblée générale, le notaire s‘est vu imposer l’obligation de communiquer au syndic l’identité du nouveau propriétaire d’un lot (avis de mutation de l’article 20 de la loi de 1965). Responsabilité du notaire en cas d’envoi tardif du transfert de propriété comme en cas de charges.

La répartition des charges entre vendeur et acquéreur d’un lot :
Pour les sommes liquides ou exigibles avant le compromis incombent au vendeur. Pour les sommes qui deviennent liquides et exigibles avant la notification de l’avis de transfert de propriété incombent au vendeur, et après à l’acquéreur. C’est l’appel de fonds du syndic qui rend la somme exigible ou la décision d’assemblée générale fixant les dates d’exigibilité. S’il y a une assemblée générale entre le compromis et la vente, on va organiser la présence du vendeur, le syndic le convoquera, mais on anticipe par rapport à la future vente et comme le syndic ne connaît pas l’acquéreur, le compromis va imposer au vendeur de donner mandat au futur acquéreur afin d’assister à l’assemblé générale. Le compromis va indiquer les modalités complètes pour les transmissions des pouvoirs. L’acquéreur paiera les sommes découlant de travaux qui ont été votés et appelés entre le compromis et la vente. Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.

La protection de l’acquéreur :
Article 4 du décret de 1967 dispose que tout acte conventionnel réalisant le transfert de propriété d’un lot doit mentionner expressément que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété (accessoire du bien). Le notaire doit vérifier que l’acquéreur a réellement eu connaissance du règlement de copropriété.

L’application de la loi Carrez :
L’article 46 de la loi de 1965 vise le mesurage des parties privatives, on ne mesure donc pas les parties communes à jouissance privative, on mesure les lots à usage d’habitation et commerciaux. Pas de mesurage Carrez dans le cas de la préemption du locataire. Dans le cas de la réunification de plusieurs lots et qu’un lot était exclu du mesurage carrez celui-ci tombe sous cette loi. La loi carrez est applicable aux ventes de lots en bloc. L’article 4- procède à une première exclusion : ce mesurage n’est pas applicable aux garages et emplacements de stationnement, les planchers de locaux d’une hauteur inférieure à 1m80, les lots ou les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m2. Le recours à un mesureur professionnel n’est pas imposé. La nullité de l’acte peut être demandée par l’acquéreur dans le mois qui suit l’acte authentique. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédant de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte, le vendeur à la demande de l’acquéreur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’acquéreur a un délai d’un an à compter de l’acte authentique pour agir en diminution du prix. La jurisprudence a jugé que la connaissance effective par l’acquéreur du véritable mesurage ne l’empêchait pas d’agir en diminution du prix sur le fondement de la loi Carrez.

Dispositif d’information de l’acquéreur :
Depuis la loi SRU tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété peut à sa demande prendre connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble et du diagnostique technique dans l’hypothèse d’un immeuble de plus de 15 ans et pour toute mise en copropriété de l’immeuble. Le règlement de copropriété est opposable dans tous ses termes à l’acquéreur d’un lot puisqu’il est ayant-cause à titre particulier d’un copropriétaire, la vente d’un lot de copropriété peut être l’occasion pour les notaires de dresser ce document qui n’a pas été rédigé par ses prédécesseurs.