Le règlement de copropriété

L’article de référence est l’article 8 de la loi de 1965 qui en fait un document obligatoire. Anciennement le cahier des charges. Ce sont les notaires qui sont à l’origine des règlements de copropriété depuis le 19ème siècle. Les notaires auront à rédiger un règlement préalablement à la constitution de la copropriété, d’un partage, de même l’acquéreur d’un lot doit avoir préalablement connaissance du règlement de copropriété. Le rôle du notaire au moment de la rédaction sera limité par les termes de l’article 43 de la loi de 1965, il aura donc une marge de manœuvre limitée ne pouvant pas innover et non plus prévoir des clauses qui seront étrangères au statut de la copropriété. L’article 8 prévoit que le règlement de copropriété détermine les parties privatives et communes ainsi que leur jouissance, et fixe les règles relatives à l’administration des parties communes et enfin il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celle qui serait justifiée par la destination de l’immeuble.

L’étendue de la latitude rédactionnelle du notaire :
Cette latitude du notaire va pouvoir se manifester à deux niveaux.
Il y a une liberté du notaire dans la rédaction formelle du règlement de copropriété, il y a une technique rédactionnelle. De nos jours on part de formules de rédaction d’acte et non plus d’une page blanche. Il y a deux visions : la technique maximaliste qui consiste à mettre dans le règlement de copropriété non seulement ce qui est propre à l’immeuble mais aussi un document qui retranscrit toutes les règles juridiques du statut de la copropriété (document très difficilement lisible par un non-juriste et qui va devenir obsolète par les réformes sur la copropriété) et la technique minimaliste qui consiste à n’indiquer dans le règlement de copropriété que les prévisions tenant à la situation spécifique de l’immeuble. Il y a des documents annexes qui seront inclus dans le document, comme par exemple l’état descriptif de division.
Il y a la liberté du notaire face aux stipulations du règlement de copropriété qui est aussi limitée, mais le rédacteur va influencer de façon durable la physionomie de la copropriété. Le notaire va pouvoir mentionner les données particulières relatives à l’immeuble car la nature et l’importance des droits des copropriétaires sur l’immeuble dépendent en grande partie des stipulations du règlement de copropriété (répartition des parties privatives et communes). L’article 7 prévoit que les cloisons ou murs séparant des parties privatives non compris dans le gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent. Le règlement renseignera également sur les composants des lots avec le calcul des tantièmes pour chaque lot, l’article 10 impose à tout règlement de prévoir les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Les clauses de destination figureront dans le règlement de copropriété comme la clause d’habitation bourgeoise simple (usage d’habitation mais admet l’exercice d’une profession libérale) et la clause d’habitation bourgeoise exclusive (usage d’habitation uniquement) ou la clause qui interdisent certains types d’activité ou les clauses de style ou les clauses pénales (indemnisation forfaitaire à la charge de la partie qui ne respecterait pas les clauses du règlement de copropriété) ou les clauses d’utilisation des parties communes ou les clauses d’interdiction de certains animaux (chiens dits dangereux) ou les clauses d’interdiction de stationnement sauvage, les clauses imposant une activité ne sont pas autorisées sauf dans des zones défavorisées dans l’intérêt des copropriétaires.
Le règlement de copropriété peut également prévoir l’organisation et le fonctionnement des organes de la copropriété, mais le rôle du notaire se trouve encore limité par les lois. Pour le syndicat des copropriétaires il peut être organisé sous la forme d’un syndicat coopératif qui suppose qu’on ne fasse pas appel à un syndicat professionnel mais le règlement de copropriété doit le mentionner ainsi que la présence de syndicats secondaires en présence de plusieurs bâtiments. Pour l’assemblée générale les lois sont d’ordre public mais il reste quelques niches, par exemple la loi prévoit qu’en cas d’usufruit et d’indivision l’intéressé devait être représenté par un mandataire commun, il est possible de stipuler qu’en cas d’usufruit d’un lot seul l’usufruitier sera convoqué à l’assemblée générale et pourra voter sauf clause contraire. Pour le conseil syndical depuis un décret du 27 mai 2004 le règlement de copropriété peut définir les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical.

Les conséquences en terme de responsabilité notariale :
L’illicéité des clauses du règlement de copropriété, le caractère illicite va tenir à l’application de plusieurs textes :
– Article 6 du code civil : le règlement ne peut porter atteinte au droit de propriété comme les clauses concluant à une expropriation privée ou qui favoriseraient une activité illicite ou immorale ou qui favoriseraient des avantages indus au profit de certains copropriétaires.
– Article 8 al2 de la loi de 1965
– Article 43 de la loi de 1965 : les clauses contraires aux prévisions légales et réglementaires sont réputées non écrites, elles sont censées n’avoir jamais existées. Cela suppose malgré tout l’intervention d’un juge qui aura pour effet non seulement d’empêcher l’application de la clause pour l’avenir mais également il y aura un effet rétroactif attaché à la disparition de la clause.
La responsabilité du notaire qui est le garant de la validité de cet acte accompagné d’une obligation de conseil renforcé pour les actes qu’il reçoit. Peu importe la compétence juridique d’un client qui demande la rédaction d’un règlement de copropriété, le notaire ne doit pas faire de différence. En dépit des demandes faites il ne peut introduire de dispositions qu’il sait contraire aux règles impératives du statut de la copropriété, le notaire doit connaître le régime légal et réglementaire de la copropriété et la jurisprudence. Un arrêt du 21 juillet 1921 de la cour de cassation prévoit que les notaires doivent éclairer les clients sur ce qu’ils désirent effectuer dans la copropriété. En revanche la validité des termes du règlement de copropriété constitue une obligation de résultat pour le notaire, l’annulation ou le caractère annulable d’une clause de règlement constitue une faute du notaire, le demandeur devra démontrer le préjudice. Le notaire engage sa responsabilité s’il méconnait les données physiques de l’immeuble et donc s’il rédige un règlement de copropriété ne correspondant pas à l’état physique de l’immeuble, de la même manière s’il n’éclaire pas les parties sur les conséquences de leurs actes. Le manque de précision du règlement de copropriété peut être reproché au notaire par exemple s’il ne détaille pas suffisamment les parties privatives et les parties communes d’un immeuble.

La pérennité du règlement de copropriété :
Ce règlement de copropriété peut être qualifié de contrat à exécution successive ce qui a plusieurs incidences sur l’actualité des clauses du règlement de copropriété. Depuis la loi SRU l’article 49 permettait (jusqu’au 13 décembre 2008, mais projet de loi Boutin pour le rendre définitif) la mise en conformité des règlements de copropriété à la majorité de l’article 24 pour tenir compte des adaptations du règlement rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement (simple mise à jour par rapport aux textes postérieurs au règlement).
Ce règlement étant un accessoire du lot il va se transmettre, dans la vente de lot l’acquéreur doit avoir eu connaissance du règlement de copropriété, il faut organiser son opposabilité (contrat) aux copropriétaires successifs, l’article 13 prévoit que le règlement et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants-causes à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.